Geheimnisse der Wohnungssuche in Luxemburg, die Sie sonst nirgendwo finden

Mein Name ist Irina Bettendorf und ich bin Immobilienmaklerin. Ich bin vor mehr als 20 Jahren nach Luxemburg gezogen, nicht im Rahmen eines Programms, sondern dank der Hilfe von Freunden.

Zu dieser Zeit hatte ich weder einen europäischen Nachnamen noch einen europäischen Pass. All das kam erst später, nach vielen Jahren der Einwanderung und Integration in die Gesellschaft, durch Arbeit, Studium und kontinuierliche ehrenamtliche Tätigkeit für verschiedene Vereine. Nach der Scheidung fanden wir beide unsere andere Hälfte, zuerst mein Mann und dann, 15 Jahre später, ich.

Auch meine Reise ins Großherzogtum war ungewöhnlich: Wir kamen aus Kuba.

Wenn Sie gerade darüber nachdenken, eine Immobilie in Luxemburg zu mieten, zu kaufen oder zu verkaufen, oder bereits aktiv auf der Suche sind, sollten Sie sich unbedingt meine Erfahrungen ansehen. Wenn wir in einem neuen Land ankommen, suchen wir alle zunächst einmal nach einer Mietwohnung.

Unterschätzen Sie das Sozialkapital nicht.

Nach der Hochzeit zogen mein erster Mann und ich nach Liberty Island, seiner Heimat. Das Leben dort war schwierig, und tatsächlich gab es dort nichts außer Freiheit. Als die Situation ihren Höhepunkt erreichte, halfen uns unsere Freunde in Luxemburg. Sie besorgten uns Visa und Pässe. Ohne sie wären wir natürlich nicht hierher gekommen – alles ist sehr teuer.

Es hat keinen Sinn, die Tatsache zu verschleiern, dass wir sehr viel Glück hatten. Wir wurden einfach aus einem Leben herausgerissen und erhielten Dokumente und eine erste Unterkunft für ein neues Leben. Wir mussten nur selbst einen Job finden, denn ohne Arbeit kommt man hier nicht über die Runden.

Allerdings war dieses Problem für uns nicht leicht zu lösen. Wer aus beruflichen Gründen umzieht, weiß, dass man entweder ein einzigartiger Spezialist oder ein hochkarätiger Experte sein muss, den Luxemburg braucht. Das war bei uns nicht der Fall. Mein erster Mann und ich waren beide Geologen. Letztendlich habe ich an der Sorbonne Jura studiert und Umschulungskurse für Immobilienmakler besucht, aber das ist eine andere Geschichte.

Warum es nicht einfach ist, eine Wohnung zu mieten: vor 20 Jahren und heute

Die Erschwinglichkeit von Wohnraum in Luxemburg, oder besser gesagt dessen Unerschwinglichkeit, ist kein neues Problem.

In der Vergangenheit. Als ich vor etwas mehr als 20 Jahren hierher zog, herrschte Krieg in Jugoslawien. Es gab viele Flüchtlinge aus Serbien, Kroatien und den Nachbarländern. Flüchtlinge und Menschen mit Hochschulabschluss sind zwei völlig unterschiedliche Personengruppen, und Vermieter behandeln sie auch unterschiedlich.

Jetzt. Seitdem hat sich die Situation nur noch verschlechtert. Es wurden viele neue Wohnungen gebaut. Und neue Wohnungen sind immer teurer, die Leute nehmen Kredite auf, um sie zu kaufen, und diese Kredite müssen zurückgezahlt werden. Man kann also einfach nicht von seinem Mieter verlangen, eine Miete zu zahlen, die niedriger ist als die monatliche Hypothekenzahlung. Hinzu kommen noch Nebenkosten und andere Ausgaben.

Wenn wir uns die Statistiken ansehen, so ist im Vergleich zu 2021 im zweiten Quartal 2022 die Zahl der zur Vermietung verfügbaren Häuser um 5 % und die der Wohnungen um 14 % zurückgegangen. Gleichzeitig sind die Mieten gestiegen. Dies ist ein natürlicher Prozess, der sich fortsetzen wird.

Was kann man in der Hauptstadt mit einem Gehalt von 2.400 € mieten?

Wenn Sie nach Luxemburg ziehen, müssen Sie sich darauf einstellen, dass der Löwenanteil Ihres Gehalts, egal wie hoch es auch sein mag, für die Miete aufgewendet wird. Und Sie müssen sich darüber im Klaren sein, dass nicht alle Wohnungen mit einem bestimmten Einkommen tatsächlich bezahlbar sind.

Mit einem Gehalt von 2.400 Euro in Ballungsgebieten kann man sich beispielsweise nur eine Wohnung leisten, wahrscheinlich ein Studio. Aber kein Haus. Wenn wir von mehr oder weniger komfortablen Wohnverhältnissen sprechen, dann liegt die Mietobergrenze bei einem solchen Gehalt bei 1.500 Euro.

Es spielt keine Rolle, ob es sich um einen Kredit oder Ihre eigenen Ersparnisse handelt (wer weiß das schon?). Einfach ausgedrückt: Sie können die Kosten für die Anmietung einer Immobilie in mindestens 20 Jahren vollständig wieder hereinholen.

Das Interessanteste daran ist jedoch, dass Häuser und Wohnungen mittlerweile so viel kosten, dass fast niemand mehr als 5 % verlangt. In Luxemburg werden für neue Wohnungen nicht mehr als 2–3 % verlangt, da es für die Mieter sonst sehr teuer wäre, dort zu wohnen.

Wie man die beiden wichtigsten Grundsätze bei der Wohnungssuche befolgt

Das Land ist in 12 Kantone unterteilt, von denen jeder eine wichtige Stadt hat, auf die man sich konzentrieren sollte. Und wenn man sich die Karte ansieht, ist die Preisspanne enorm. Da gibt es zum Beispiel Luxemburg und den nördlichen Kanton Vianden.

Das gleiche Studio kostet in der Hauptstadt beispielsweise 1.400 £ oder mehr. In Vianden hingegen findet man eines für 1.000 £. Dabei liegen diese Städte nur etwa 60 Kilometer voneinander entfernt.

Verkehrsanbindung und Bequemlichkeit

Die erste Regel bei der Suche nach einer Unterkunft, insbesondere wenn Sie kein Auto haben. Natürlich sollten Sie eine Unterkunft in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes suchen.

Wenn Sie bereits außerhalb der Hauptstadt oder einer Großstadt arbeiten, ist es besser, eine Wohnung in der Nähe Ihres Arbeitsplatzes zu suchen. Wenn Sie in der Hauptstadt arbeiten, können Sie sich nach Wohnungen umsehen, die über Bus- oder Bahnverbindungen verfügen.

Miet-Gehalt-Verhältnis

Dies ist ebenfalls sehr wichtig, da es eine ungeschriebene Regel gibt, die nicht gesetzlich festgelegt ist. Kein Vermieter wird Ihnen eine Unterkunft vermieten, wenn das Einkommen Ihrer Familie nicht das Dreifache der Mietkosten zuzüglich Nebenkosten übersteigt.

Warum spreche ich von einem Budget von rund 2.400 Euro? Wenn es einen Zustrom von Flüchtlingen gibt, wie Ende der 1990er Jahre und heute, liegt das durchschnittliche Gehalt dieser Menschen bei etwa 2.400 Euro, manchmal etwas mehr. Europäer, die hier in europäischen Institutionen (Institutions européens) arbeiten, verdienen viel mehr und können sich Mieten ab 3.000 Euro pro Monat leisten.

Aber verzweifeln Sie nicht, Sie müssen nach Norden oder Nordosten fahren. Sie könnten auch Esch-sur-Alzette in Betracht ziehen.

Wo kann man nach einer Unterkunft zum Mieten suchen?

Es gibt tatsächlich eine ganze Reihe von Möglichkeiten, eine Unterkunft zu finden.

Spezialisierte Websites

Natürlich gibt es sie:

• www.athome.lu
• www.immotop.lu
• www.wortimmo.lu
• www.newimmo.lu
• www.habiter.lu und so weiter.

Es handelt sich um offizielle Portale, die Wohnungen von Agenturen auflisten und keine Auswahl potenzieller Kunden vornehmen. Wie funktioniert das System in der Regel?

Der Makler veröffentlicht Anzeigen auf Portalen, die Nutzer erhalten diese in Form von Newslettern oder stöbern selbst aktiv auf den virtuellen Seiten der Portale, in der Hoffnung, ein Dach über dem Kopf zu finden. Der Makler erhält Anrufe von unbekannten Nummern von Personen, die sich für eine Besichtigung anmelden möchten, und so weiter.

Was ist der Nachteil? Es ist nicht der schnellste Prozess. Als Makler kennen Sie die Person, die eine Wohnung sucht, nicht. Sie müssen sie treffen, ihre psychologische und finanzielle Situation verstehen, wo sie arbeitet, wie viel sie verdient. Solche Dinge kann man nicht am Telefon besprechen; manche Leute geben nicht einmal ihren Nachnamen preis.

Erst nachdem diese Arbeit erledigt ist, macht es Sinn, mit dem Mieter die Wohnung zu besichtigen.

Soziale Netzwerke

Über Facebook, LinkedIn, Internations, Instagram und internations.org können Sie sofort sehen, wer jemand ist, herausfinden, wo er arbeitet, und sein Gehalt einschätzen. Dies kann die Interaktion zwischen Mieter und Vermieter vereinfachen. Wenn Sie nicht selbst suchen möchten, können Sie sich an eine Agentur wenden.

Vertreter

Wir haben unsere eigenen Wohnungslisten, die die Präferenzen der Eigentümer, die Lage und andere Faktoren enthalten, die uns helfen, Anfragen effektiver zu sortieren. Das spart Zeit und ermöglicht uns ein effizienteres Arbeiten.

Welche Dokumente benötigt der Mieter?

Wenn wir über jemanden sprechen, der bereits hier arbeitet und einen Vertrag hat, dann ist es ganz einfach:

• Arbeitsvertrag.
• Reisepass oder Aufenthaltsgenehmigung, jedes Rechtsdokument, das das Aufenthaltsrecht gewährt.
• Die letzten drei Gehaltsabrechnungen. Es ist sehr wichtig zu verstehen, was für ein Mensch er ist, womit er seinen Lebensunterhalt verdient, für welches Unternehmen er arbeitet und ob er ein regelmäßiges Einkommen hat. Dies ist für Vermieter äußerst wichtig.
• Wenn Sie Kinder haben, wäre es hilfreich, eine Bescheinigung über die Zusammensetzung Ihrer Familie vorzulegen. Oder geben Sie zumindest schriftlich an, dass Sie Kinder haben und wie alt diese sind.

Wenn kein Vertrag vorliegt, müssen Sie den Kontext untersuchen. Im Allgemeinen muss jede Situation individuell betrachtet werden.

Welche Ausgaben sind zu erwarten?

Das Wichtigste bei der Anmietung einer Wohnung ist das Geld. Wenn jemand eine Unterkunft mieten möchte, muss er sich darauf einstellen, am ersten Tag erhebliche Ausgaben zu tätigen.

Allerdings zahlt nicht der Eigentümer die Provision des Maklers, sondern der Mieter. Das ist paradox, hat sich aber im Laufe der Jahre etabliert, da das Angebot an Langzeitmietwohnungen (ein Jahr oder länger) deutlich unter der tatsächlichen Nachfrage liegt.

Generell halte ich einen festen Satz oder eine gleichmäßige Aufteilung der Maklergebühren zwischen Mieter und Vermieter für eine fairere Regelung.

Urteilen Sie selbst: Selbst wenn wir das Beispiel eines einzigen unglücklichen Studios für 1.000 € nehmen, erhalten wir eine runde Summe an Ausgaben für den Mieter:

• 1.000 Euro für den ersten Monat;
• 2000-3000 Tausend Euro Kaution;
• 1170 Euro an Vermittlungsgebühren.

Das sind schon etwa 4-5 Tausend. Und dann kommt noch die Versicherung dazu! Übrigens lohnt es sich, im Voraus eine Versicherung abzuschließen. Oft wird bei Vertragsunterzeichnung verlangt, dass man den Vertrag vorlegt. Generell machen einseitige Vermittlungsgebühren und überhöhte Kautionen meiner Meinung nach allen das Leben sehr schwer.

Das heißt, dieses Geld kann für Reparaturen nach der Räumung verwendet werden, sozusagen für die Abschreibung. Und um die Stromrechnungen zu bezahlen. Und Sie müssen regelmäßig für die Wohnung bezahlen. Selbst wenn es in der Wohnung regnet, wenn ein Flugzeug vorbeifliegt.

Was Sie bei der Besichtigung einer Wohnung beachten sollten

Eine der wichtigsten Phasen ist die Besichtigung. Zu diesem Zeitpunkt wird der Vertrag ausgearbeitet und die Abnahmebescheinigung unterzeichnet – dies sind die wichtigsten Dokumente, die beiden Parteien als Garantie dienen. All diese Arbeit fällt auf die Schultern des Maklers, falls es einen gibt.

Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine vollständige Bestandsaufnahme der Wohnung, unabhängig davon, ob es sich um einen Einzug oder einen Auszug handelt: Sie müssen die Zählerstände ablesen und alles dokumentieren, was sich in der Wohnung befindet. Wenn Sie ausziehen, müssen Sie die Wohnung in dem Zustand zurückgeben, in dem Sie sie übernommen haben. Streichen Sie gegebenenfalls die Wände neu. Füllen Sie alle Löcher, die Sie zum Aufhängen von Bildern gebohrt haben.

Mit welchen Schwierigkeiten sind Mütter mit Kindern konfrontiert?

Dies ist eine separate Kategorie, der ich zu helfen versuche. Ich empfinde es als meine Pflicht, weil ich verstehe, was sie durchgemacht haben. Als ich mich von meinem ersten Ehemann scheiden ließ, wollten sie mich nicht mit meinem kleinen Kind leben lassen, obwohl wir uns einvernehmlich getrennt hatten, ohne Gerichtsverfahren oder Vermögensaufteilung.

Die Gründe waren sehr unterschiedlich: „Oh, wir haben Teppiche, wir haben Angst um sie“, „Oh, wir haben nicht viel Platz, wir befürchten, dass sich Ihr Kind hier nicht wohlfühlen und nicht gut aufwachsen kann“, „Oh, wir haben keinen Garten, er hätte keinen Platz zum Spielen“. Viele höfliche Gründe, die nichts bedeuten.

Ich habe dieses Problem gelöst, indem ich darum gebeten habe, die Wohnung alleine besichtigen zu dürfen. So konnte ich die Wohnung betreten, mir selbst ein Bild machen und dann vor Ort sagen, dass ich ein Kind habe, geschieden bin und dass sowohl beruflich als auch privat alles in Ordnung ist. Und es hat funktioniert!

Aber den Müttern, die in den letzten Monaten in großer Zahl angekommen sind, rate ich immer, sich zunächst mit den Vorschriften des Großherzogtums vertraut zu machen. Möglicherweise haben sie Anspruch auf Sozialwohnungen. Und mein zweiter Ratschlag lautet, nach einer Unterkunft zu suchen, die bereits bezahlt ist. Das mag zwar ein altes Gebäude sein, aber die Miete dort ist wahrscheinlich günstiger!

Wie Sie vermeiden können, bei der Anmietung einer Unterkunft in die Hände von Betrügern zu geraten

Es gibt überall unehrliche Bürger, in allen Bereichen, selbst in einem fortschrittlichen Land wie Luxemburg.

Was auf jeden Fall Verdacht erregen sollte:

Dies sind nur einige der Situationen, die ich während meiner Beratungen bespreche. Die wichtigste Regel für die Wohnungssuche würde ich wie folgt zusammenfassen: Wenn Sie Zweifel, Ängste oder Unsicherheiten haben, wenden Sie sich an Fachleute. Bislang hat mich noch kein einziger Kunde enttäuscht.