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Immobilienerwerb in Luxemburg als Ausländer: Vor- und Nachteile

Sie wohnen außerhalb Luxemburgs und möchten wissen, ob es möglich ist, als Ausländer eine Immobilie im Großherzogtum zu kaufen und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen? Dann sind Sie bei uns genau richtig. In diesem Artikel werden wir diese Frage beantworten und außerdem den luxemburgischen Immobilienmarkt, die Vor- und Nachteile eines Kaufs in Luxemburg und den Kaufprozess untersuchen.

Inhalt

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, in Luxemburg zu kaufen, sollten Sie bedenken, dass der dortige Immobilienmarkt einer der teuersten in Europa ist.

Können Ausländer in Luxemburg Immobilien kaufen?

Beginnen wir mit der Beantwortung der Frage, die Sie sicherlich hierher geführt hat: Können Ausländer in Luxemburg Immobilien kaufen? Nun, in Luxemburg gibt es weder Unterschiede beim Zugang zu Immobilien aufgrund der Staatsangehörigkeit, noch gibt es besondere Gesetze für Ausländer, die in Luxemburg Immobilien erwerben möchten. Das bedeutet, dass die Rechte von Ausländern im Wesentlichen die gleichen sind wie die von luxemburgischen Staatsbürgern, so dass sowohl europäische als auch nichteuropäische Ausländer unter den gleichen Bedingungen wie Einheimische berechtigt sind, Immobilien oder Grundstücke in Luxemburg zu erwerben.

Dies bedeutet, dass Ausländer keine staatliche Genehmigung oder besondere Anforderungen benötigen, um eine Immobilie in dem Land zu erwerben. Außerdem gibt es auch keinen Mindestinvestitionsbetrag.

Es ist nicht einmal erforderlich, in Luxemburg wohnhaft zu sein, um eine Immobilie in Luxemburg zu kaufen. Es ist jedoch wichtig zu verstehen, dass der Kauf einer Immobilie in Luxemburg dem Käufer nicht das Recht gibt, sich im Land aufzuhalten. Käufer, die eine Immobilie in Luxemburg erwerben und im Land wohnen möchten, müssen die üblichen Verfahren zur Beantragung eines Visums und einer Aufenthaltsgenehmigung einhalten, die für ihre Situation gelten.

Überblick über den luxemburgischen Immobilienmarkt

Da wir nun wissen, dass Ausländer in Luxemburg unter den gleichen Bedingungen wie Einheimische Immobilien kaufen können, wollen wir uns den Immobilienmarkt des Landes ansehen. Wir beginnen mit einem Überblick über die luxemburgischen Immobilienpreise und erörtern dann die Vor- und Nachteile eines Kaufs im Land für Ausländer.

Preise auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt

Luxemburg hat in den letzten Jahrzehnten eine wachsende Nachfrage nach Immobilien verzeichnet, die mit einem begrenzten Angebot einherging, was zu einem erheblichen Anstieg der Immobilienpreise führte, insbesondere in Luxemburg-Stadt und den nahe gelegenen städtischen Gebieten.

Die Preise sind so stark gestiegen, dass der luxemburgische Immobilienmarkt einer der teuersten in Europa ist. In den letzten Jahren ist jedoch eine Stabilisierung und sogar ein leichter Rückgang der Preise zu verzeichnen.

Laut dem 12. Analysebericht des Observatoire de l'Habitat verzeichneten die Preise für bestehende Wohnungen im 3. Quartal 2024 einen leichten Rückgang von 3,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal, während die Preise für bestehende Häuser stabil blieben. Die Preise für im Bau befindliche Wohnungen (VEFA) sind dagegen mit einem Rückgang von 2,6 % gegenüber dem Vorjahresquartal deutlicher gesunken, obwohl die Transaktionen in diesem Segment nach wie vor begrenzt sind.

Quelle: Immotop

Laut Immotop lag der Durchschnittspreis für zum Verkauf stehende Wohnimmobilien im Februar 2025 bei 8.179 Euro/m2, was einem Rückgang von 5,21% im Vergleich zum Februar 2024 entspricht. In den vergangenen zwei Jahren erreichte der Durchschnittspreis in Luxemburg im April 2023 mit 9.028 Euro/m2 einen Höchststand.

Die beiden folgenden Tabellen geben einen Überblick über die aktuelle Situation auf dem Wohnungsmarkt sowohl auf Landes- als auch auf Hauptstadtebene.

Luxemburg Stadt

Zone	Preis (€/m2)
Belair	14 093
Gasperich-Goldene Glocke	12 500
Limpertsberg	12 270
Kirchberg	12 247
Muhlenbach	11 896
Cents	11 568
Obere Stadt	11 563
Neudorf-Weimershof	11 553
Merl	11 464
Hollerich	11 462
Rollingergrund	11 082
Clausen	11 075
Cessange	10 980
Bahnhof	10 890
Weimerskirch	10 410
Pulvermuhl	10 375
Bonnevoie-Verlorenkost	10 363
Eich	10 344
Pfaffenthal	10 285
Hamm	9 759
Dommeldange	9 589
Beggen	9 285
Grund	4 678

Luxemburg

Regionen	Preis (€/m2)
Zentrum	10 493
West	7 541
Ost	6 947
Süd	6 849
Norden	5 814

Vor- und Nachteile eines Kaufs in Luxemburg

Der luxemburgische Immobilienmarkt bietet sowohl Vorteile als auch Nachteile für einen ausländischen Investor. Werfen wir einen Blick auf einige der wichtigsten davon:

Pro und Kontra

Wirtschaftliche und politische Stabilität: Luxemburg ist eines der wirtschaftlich stabilsten Länder in Europa mit einer starken Wirtschaft, die auf Finanzdienstleistungen, Technologie und Logistik basiert. Dies bietet Sicherheit und verringert das Risiko, dass die Immobilienpreise aus politischen oder wirtschaftlichen Gründen sinken.

Attraktiver Immobilienmarkt: Obwohl die Preise sehr hoch sind, macht die wachsende Nachfrage nach Wohnraum Immobilien in Luxemburg zu einer guten Investition, insbesondere in und um die Hauptstadt.

Stabile Renditen: Die Mieten in Luxemburg sind recht hoch, so dass Investoren, die sich für die Vermietung von Immobilien entscheiden, trotz der hohen Kaufpreise eine sichere Rendite erzielen können.

Rechtlicher Schutz: Das Land verfügt über einen klaren und transparenten Rechtsrahmen für den Erwerb und das Eigentum an Immobilien, was das Risiko von Rechtsstreitigkeiten verringert.

Steuerliche Vorteile: Luxemburg bietet ausländischen Investoren Steuervorteile wie die Abzugsfähigkeit von Hypothekenzinsen, eine niedrige Grundsteuer und eine Ermäßigung der Kapitalertragssteuer nach längerem Verbleib. Darüber hinaus hat das Land mehrere bilaterale Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung geschlossen.

Hohe Immobilienpreise: Die Immobilienpreise in Luxemburg gehören zu den höchsten in Europa, was eine erhebliche Anfangsinvestition bedeutet.

Knappheit an Immobilien: Der luxemburgische Immobilienmarkt ist sehr wettbewerbsintensiv und zeichnet sich durch eine hohe Nachfrage und ein begrenztes Angebot aus, insbesondere in städtischen Gebieten. Das macht es schwierig, eine Immobilie zu finden.

Risiken im Zusammenhang mit der Fernverwaltung: Die Verwaltung einer Immobilie aus der Ferne kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein. Die Tatsache, dass die Inhaftierung einer Immobilie keine Aufenthaltsgenehmigung garantiert, kann zusätzliche Kosten und Verfahren für außereuropäische Ausländer nach sich ziehen, die sich - wenn auch nur vorübergehend - in das Land begeben möchten, um die Verwaltung der Immobilie zu gewährleisten.

Verlangsamung der Marktentwicklung: In den letzten Jahren war ein leichter Preisrückgang zu verzeichnen, was kurzfristig zu Unsicherheiten hinsichtlich der Entwicklung der Immobilienwerte führen könnte.

Strenge Vorschriften für Neubauten: Luxemburg hat strenge Vorschriften für den Bau und die Erschließung von Wohngebieten, so dass es schwierig sein kann, ein geeignetes Grundstück zu finden, und eine sorgfältige Analyse vor dem Kauf erforderlich ist.

Niedrige Renditen im Vergleich zu anderen Märkten: Obwohl die Mieten hoch sind, können die Renditen als Prozentsatz des Immobilienwerts im Vergleich zu anderen Märkten wie Portugal oder Spanien, wo die Kaufpreise erschwinglicher sind, niedriger sein.

Schritte zum Immobilienerwerb in Luxemburg

Abschließend geben wir einen Überblick über den Ablauf des Immobilienkaufs in Luxemburg, wobei einige Besonderheiten für ausländische Investoren hervorgehoben werden:

Definition der Bedürfnisse

Der erste Schritt beim Erwerb einer Immobilie in Luxemburg besteht darin, die eigenen Ziele und Bedürfnisse klar zu definieren. Ausländische Investoren sollten Faktoren wie das Budget, die Art der Immobilie (Wohnung, Haus oder Grundstück) und den Zweck der Investition (Wohnen, Vermietung oder Wiederverkauf) festlegen.

Suche nach Immobilien

Die Immobiliensuche ist einer der wichtigsten und schwierigsten Prozesse, da der Immobilienmarkt in Luxemburg sehr umkämpft ist und ein begrenztes Angebot hat. An dieser Stelle können Sie Plattformen wie Immotop.lu, AtHome.lu Luxembourg Sotheby's International Realty nutzen. Es ist auch sinnvoll, sich an lokale Immobilienagenturen zu wenden.

Auswahl, Analyse und Due-Diligence-Prüfung

Nachdem mehrere interessante Optionen ermittelt wurden, empfiehlt es sich, die Suche auf eine kurze Liste von Objekten einzugrenzen, die die festgelegten Kriterien erfüllen. Anschließend ist es unerlässlich, eine detaillierte Analyse (Due Diligence) der ausgewählten Immobilien durchzuführen. Diese Analyse sollte unter anderem eine physische Inspektion der Immobilie, eine Überprüfung der rechtlichen Dokumente, eine Analyse des Preises der Immobilie im Vergleich zu den Marktpreisen, eine Analyse der potenziellen Kapitalrendite und eine Überprüfung der lokalen Vorschriften umfassen.

Unterbreitung eines Kaufangebots und Verhandlung

Sobald eine Immobilie ausgewählt wurde, muss ein förmliches Angebot unterbreitet werden, das den vorgeschlagenen Preis und alle spezifischen Bedingungen enthält. Der Verkäufer kann den vorgeschlagenen Preis akzeptieren, oder es kann ein Verhandlungsprozess stattfinden. Ausländische Käufer sollten sich rechtlich beraten lassen, um sicherzustellen, dass das Angebot den örtlichen Vorschriften entspricht, und um sie während des Verhandlungsprozesses zu unterstützen.

Unterzeichnung der Verkaufsverpflichtung (compromis de vente)

Die erste formale Phase des Kaufprozesses ist die Unterzeichnung eines Dokuments, des so genannten compromis de vente, in dem die vereinbarten Bedingungen, wie der Endpreis, die Zahlungsbedingungen und die Frist für den Abschluss der Transaktion, festgelegt werden. Dieses Dokument hat in Luxemburg einen hohen rechtlichen Stellenwert; sobald es von beiden Parteien unterzeichnet ist, ist es sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer rechtsverbindlich. Ausländische Käufer sollten daher unbedingt sicherstellen, dass ein lokaler Anwalt oder Berater das Dokument vor der Unterzeichnung überprüft.

Recht auf Widerruf

In Luxemburg kann der Käufer innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung der Kaufverpflichtung ohne Vertragsstrafe vom Kaufvertrag zurücktreten. Dieses Recht gibt dem Käufer die Möglichkeit, die Transaktion zu überdenken oder finanzielle oder rechtliche Fragen zu klären.

Beschaffung von Finanzmitteln

Wenn eine Finanzierung erforderlich ist, besteht der nächste Schritt darin, ein Hypothekendarlehen zu beantragen. Ein ausländischer Käufer kann dies in seinem Wohnsitzland oder in Luxemburg tun, aber in letzterem Fall kann das Verfahren schwieriger und strenger sein als für einen einheimischen Käufer. Die Banken werden mit Sicherheit zusätzliche Garantien und einen Nachweis über die Zahlungsfähigkeit im Herkunftsland verlangen.

Formalisierung des Kaufs durch notarielle Urkunde

Die Transaktion wird durch die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde vor einem Notar abgeschlossen. Dieses Dokument formalisiert die Eigentumsübertragung und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind, wie z. B. die Überprüfung des Eigentums des Verkäufers und die Einhaltung der steuerlichen Verpflichtungen. In Luxemburg fungiert der Notar als neutraler Vermittler und ist bei jeder Immobilientransaktion obligatorisch.

Bezahlung und Anmeldung

Der letzte Schritt ist die endgültige Zahlung, die den Preis der Immobilie, die Eintragungs- und Grundbuchgebühren, die je nach Art und Lage der Immobilie variieren, sowie die Notargebühren umfasst. Anschließend ist der Notar für die Eintragung der Immobilie in das öffentliche Register zuständig, damit der Käufer den offiziellen Titel erhält.

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Wie wir gesehen haben, können Ausländer in Luxemburg Immobilien zu den gleichen Bedingungen wie Einheimische kaufen. Ausländische Käufer werden jedoch mit bestimmten Schwierigkeiten konfrontiert, wie z. B. hohen Preisen, einem Mangel an Immobilien und den Herausforderungen der Fernverwaltung. Darüber hinaus müssen sie sich mit den lokalen Gesetzen und Vorschriften auseinandersetzen, die ihnen wahrscheinlich nicht vertraut sind. Es wird daher dringend empfohlen, dass jeder Käufer, der sich für den Erwerb von Immobilien in dem Land interessiert, sich von lokalen Fachleuten beraten lässt, die sich in der Branche auskennen und ihn durch den gesamten Prozess führen können.