Unterkunft und Miete

Was Sie über den Mietvertrag in Luxemburg wissen müssen

In diesem Artikel erläutern wir die Regeln für die Erstellung eines Mietvertrags in Luxemburg, welche Unterlagen man sammeln muss und wie man häufige Fehler vermeidet.

Inhalt

Bei der Anmietung einer Wohnung in Luxemburg sollten der Vertragsabschluss und die Besichtigung der Wohnung sehr ernst genommen werden. Der Mietvertrag und das Übergabeprotokoll sind die wichtigsten Dokumente, die beide Parteien schützen. Wenn es einen Makler gibt, wird er alle Arbeiten wie die Erstellung des Vertrags und die Besichtigung der Wohnung übernehmen.

Nur schriftliche Form

Der Vertrag muss in zwei Exemplaren schriftlich abgefasst werden, da mündliche Vereinbarungen nicht beweisbar sind.

Diese Angabe ist obligatorisch:

Die Dauer des Mietvertrags für die Wohnung in Luxemburg

Änderungen, die der Mieter während seines Aufenthalts in der Wohnung vornehmen darf und nicht darf

Die Höhe der Mietkaution und die Art und Weise, wie sie gesichert wird

Die Höhe der Zahlung für die Miete

Häufigkeit der Zahlungen

Bedingungen für die Beendigung

Bestandsaufnahme mit Bildern von Mängeln (Inventarbericht)

Nebenkosten für die Miete und was darin enthalten ist

Alle anderen Punkte sind vom Eigentümer auszuhandeln

Deutlich angegebener Mietbetrag

Wenn Sie eine Wohnung in Luxemburg mieten möchten, sollten Sie hier vorsichtig sein. Der Mietpreis wird bei der Unterzeichnung des Mietvertrags festgelegt. Sie kann nur einmal alle 2 Jahre angepasst werden. Das bedeutet, dass der Betrag zwei Jahre lang nicht überprüft werden kann, es sei denn, im Vertrag steht etwas anderes.

Laut Gesetz darf der Höchstbetrag, den der Eigentümer als Miete erhält, 5 % der Investitionssumme der Immobilie nicht überschreiten. Diese Investitionssumme setzt sich zusammen aus 1) dem Wert des Grundstücks, auf dem sich die Immobilie befindet, 2) den Baukosten des Gebäudes und 3) dem Betrag, der in eventuelle Reparaturen und Umbauten investiert wurde.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Sozial- und Luxuswohnungen fallen nicht unter die 5 %-Regelung.

Befristeter Mietvertrag und Kündigungsfristen

Normalerweise wird der Mietvertrag in Luxemburg für mindestens ein Jahr abgeschlossen. Er kann gekündigt werden, wenn eine der Parteien dies beantragt. In diesem Fall muss jedoch die andere Partei benachrichtigt werden. Dies geschieht in der Regel im Voraus mit einer Frist von 1 bis 2 Monaten für die Übermittlung der Kündigung, wenn im Vertrag nichts anderes angegeben ist.

Der luxemburgische Mietvertrag verlängert sich automatisch nach Ablauf der im Vertrag festgelegten Laufzeit, sofern er nicht ausdrücklich gekündigt wird.

Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, sollte dies ebenfalls im Vertrag festgehalten werden.

Erfasste zusätzliche Kosten

Bei der Anmietung einer Wohnung in Luxemburg werden die Nebenkosten als die Beträge definiert, die der Eigentümer dem Mieter in Rechnung stellen kann. Dabei handelt es sich um Nebenkosten wie Wasser, Heizung/Gas, Strom, Entwässerung, Müllabfuhr und Schornsteinreinigung. Kleinere Reparaturen können ebenfalls in Rechnung gestellt werden. In diesem Fall empfiehlt es sich, zu definieren, was als Kleinreparaturen gilt und welche Beträge dafür anfallen.

Erkundigen Sie sich beim Vermieter, was zu den Nebenkosten zählt, und halten Sie dies im Vertrag fest. Vergessen Sie nicht, die Modalitäten für die Bezahlung der Nebenkosten anzugeben - wann sie zu bezahlen sind, wer sie bezahlt, wie, ob sie in der Miete enthalten sind usw.

Einfache Bankgarantie als Kaution

Eine Mietkaution oder Kaution ist eine Garantie dafür, dass im Falle von Schäden an der Wohnung Geld gezahlt wird.

Sie können eine Kaution hinterlegen bei

Garantie der ersten Nachfrage,
Bankgarantie,
telegrafische Überweisung auf das Konto des Vermieters,
Bargeld,
home insurance to prevent rental risks (Hausversicherung zur Vermeidung von Mietrisiken).

Die Kaution ist das Geld, das Sie zurückbekommen sollten, wenn Sie nichts beschädigt haben. Sie sollte auch im Vertrag erwähnt werden. Wenn Sie jedoch eine Kaution in bar, per Banküberweisung oder als Bürgschaft auf erstes Anfordern hinterlegen, ist die Chance gering, die Kaution zurückzubekommen.

Bankgarantie

Eine Bankbürgschaft als Kaution bei der Anmietung einer Wohnung in Luxemburg bedeutet, dass ein Betrag auf dem Bankkonto des Mieters festgelegt wird. Das Geld wird nur dann an den Vermieter ausgezahlt, wenn er die Rechtmäßigkeit der Schuld des Mieters nachweisen kann.

Garantie auf erstes Anfordern

Bei einer Kaution auf erstes Anfordern kann der Vermieter ohne Zustimmung des Mieters und ohne Angabe von Gründen die gesamte Kaution oder einen Teil davon erhalten.

Hausratversicherung zur Vermeidung von Mietrisiken

Eine Versicherung kann nur dann beantragt werden, wenn der Vermieter einer solchen Kaution zustimmt. Manchmal verlangen Vermieter sowohl die Versicherung als auch die Mietkaution.

Ein detailliertes Inventar des Eigentums

Bei der Anmietung einer Wohnung in Luxemburg erstellen der Mieter und der Eigentümer einen schriftlichen Bericht über den Zustand der Immobilie. Darin werden alle Schäden, Brüche und Mängel beschrieben. Die Nutzmaße sind beizufügen. Es empfiehlt sich, Fotos zu machen und diese der Beschreibung beizufügen. Das Dokument wird von beiden Parteien auf jeder Seite unterschrieben. Das Datum sollte bei der Erstellung des Dokuments angegeben werden.

Ein Objektbericht wird erstellt, wenn der Mieter die Wohnung als Gastgeber betritt.

Bestimmte Regeln für die Beendigung eines Mietvertrags

Im Vertrag sollte festgelegt werden, wie die Bestandsaufnahme vor Ort durchgeführt wird, wie die Schlüsselübergabe erfolgt, wann der Mieter das Recht hat, die Mietzahlung einzustellen usw.

Änderungen des luxemburgischen Mietrechts im Jahr 2024

Am 10. Juli 2024 verabschiedete die Abgeordnetenkammer einen Gesetzentwurf zur Änderung des geänderten Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete sowie des Artikels 1714 des Zivilgesetzbuches. Die Änderungen treten am 1. August 2024 in Kraft und beinhalten folgende Bestimmungen:

Aufteilung der Maklergebühren
Künftig werden die Maklergebühren zu gleichen Teilen zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt.Künftig werden die Maklergebühren zu gleichen Teilen zwischen Vermietern und Mietern aufgeteilt.
Beschränkungen für Mietkautionen
Der Höchstbetrag der Mietkaution wird von drei auf zwei Monatsmieten gesenkt. Das Gesetz legt zudem einen klaren Rahmen für die Rückgabe der Kaution bei Vertragsende fest, einschließlich Fristen und Strafen für verspätete Rückgaben.
Einführung spezifischer Bestimmungen für Wohngemeinschaften
Wohngemeinschaften sind nun klar definiert und unterscheiden sich grundlegend von der Untervermietung und der Mehrfachvermietung. Nachfolgend finden Sie die Definitionen der verschiedenen Wohnformen:
- Wohngemeinschaft (Kolokation): Die Anmietung derselben Immobilie durch mehrere Mieter, die als Mitmieter bezeichnet werden und sich mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters für die Anwendung der besonderen Regeln der Wohngemeinschaft entscheiden. Ein einziger Mietvertrag wird zwischen dem Vermieter und allen Mitmietern abgeschlossen.
- Untervermietung: Die Vermietung der gesamten oder eines Teils der vom Hauptmieter gemieteten Wohnung. Je nach Mietvertrag kann die Untervermietung verboten oder unter bestimmten Bedingungen erlaubt sein.
- Mietvertrag mit mehreren Mietern: Jeder Mieter hat einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter.
Die neuen Bestimmungen für Wohngemeinschaften beinhalten zudem folgende Regelungen:
- Die Mitbewohner haften gesamtschuldnerisch für die Mietverpflichtungen.
- Es ist erforderlich, dass die Mitbewohner einen schriftlichen Mitbewohnerpakt abschließen, der die Aspekte des gemeinsamen Wohnens regelt.
- Möchte ein Mitmieter das Mietverhältnis vor Ablauf des Vertrags beenden, muss er den Vermieter per Einschreiben mit Rückschein benachrichtigen und gleichzeitig die anderen Mitmieter mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist informieren. Der scheidende Mitbewohner muss aktiv einen Ersatz suchen, wobei auch die Mitmieter oder der Vermieter Vorschläge machen können. Falls kein Ersatz gefunden wird, muss der Mitmieter nachweisen, dass er sich hinreichend bemüht hat.
Abschaffung des Begriffs der Luxusunterkunft
Der Begriff der „Luxuswohnung“, der es Vermietern erlaubte, die Mietobergrenzen zu umgehen, wurde aufgrund zahlreicher Missbräuche abgeschafft.
Klarstellung der gesetzlichen Mietobergrenze
Obwohl die grundsätzlichen Vorschriften für Mietobergrenzen bestehen bleiben, hat sich die Regierung zu einer detaillierten Analyse und einer zukünftigen Reform verpflichtet, um ein Gleichgewicht zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern zu schaffen. Einige Klarstellungen wurden bereits aufgenommen:
- Die Gesamtmiete in einer Wohngemeinschaft oder bei Mehrfachvermietung darf die gesetzliche jährliche Mietobergrenze von 5 % des investierten Kapitals nicht überschreiten.
- Bei möblierten Wohnungen darf der Vermieter einen Zuschlag für die Möblierung verlangen.
- Bei Mietanpassungen darf die Erhöhung 10 % nicht überschreiten.
Erfordernis eines schriftlichen Mietvertrags
Zukünftig müssen alle Mietverträge schriftlich abgeschlossen werden und bestimmte Pflichtangaben enthalten.

Die überarbeitete Fassung des Gesetzes vom 21. September 2006 über die Wohnraummiete mit diesen Änderungen ist im Legilux, dem Amtsblatt des Großherzogtums Luxemburg, veröffentlicht.