Trends auf dem luxemburgischen Immobilienmarkt im Jahr 2025

Trends auf dem Wohnungsmarkt

Der luxemburgische Wohnimmobilienmarkt zeigt zu Beginn des Jahres 2025 nach zwei Jahren der Stabilisierung und des Rückgangs Anzeichen einer Erholung. Die wichtigsten Faktoren, die zu dieser Erholung beitragen, sind der Rückgang der Zinssätze, der Rückgang der Marktpreise und die Verlängerung der Steuervergünstigungen. Im Folgenden werden wir diese Trends und die aktuellen Preise näher betrachten, indem wir die verschiedenen Marktsektoren separat analysieren.

Verkaufspreistrends

Generell ist in den letzten zwei Jahren und sogar noch ein wenig mehr ein Preisrückgang zu verzeichnen. Der durchschnittliche Angebotspreis für Immobilien lag im Februar 2025 bei 8.179 Euro, was einem Rückgang von 5,06 % im Vergleich zum März 2024 entspricht.

Quelle: Immotop

Was die Preise in den verschiedenen Regionen betrifft, so waren im Februar 2025 die teuersten Regionen das Zentrum und der Süden mit 10.493 Euro pro Quadratmeter bzw. 6.849 Euro pro Quadratmeter. Am günstigsten sind der Norden und der Osten mit 5.814 Euro pro Quadratmeter bzw. 6.947 Euro pro Quadratmeter.

Die Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt sind jedoch nicht einheitlich, und die Sektoren der bestehenden Häuser, der Wohnungen und der neuen Wohnungen weisen jeweils unterschiedliche Trends auf:

Bestehende Wohnungen

Quelle: athome.lu

Was die Entwicklung des luxemburgischen Wohnungsmarktes betrifft, so ist klar, dass dieses Marktsegment wieder an Interesse gewinnt und Anzeichen einer Erholung aufweist. Die Preise stiegen im ersten Quartal 2025 im Vergleich zum Vorquartal um 3,5 %, mit einem Durchschnittspreis von 5.905 Euro/m², und im Vergleich zum letzten Jahr war der Anstieg mit 3,7 % sogar noch höher.

Was die regionalen Trends betrifft, so haben die Preise für bestehende Häuser einen Aufwärtstrend gezeigt, vor allem im Osten, im Zentrum und im Süden mit Steigerungen von 5,5, 5,0 bzw. 4,3 %. 

Bestehende Wohnungen

Quelle: athome.lu

In Luxemburg sind die Immobilienpreise für Bestandswohnungen im Allgemeinen stabil, der Zuwachs gegenüber dem Vorquartal betrug nur 0,1 % bei einem Durchschnittspreis von 7.790 Euro pro Quadratmeter. In Bezug auf die regionalen Trends sind die Preise für bestehende Wohnungen leicht rückläufig, außer im Osten und Norden.

Neue Wohnungen

Quelle: athome.lu

Für neue Wohnungen ist die Situation laut Jerry Grbic, CEO der Luxemburger Bankenvereinigung, noch lange nicht gelöst, und der Markt stagniert praktisch. Das erste Quartal 2025 zeigt jedoch einen leichten Aufschwung von +1,2 % gegenüber dem Vorquartal. Was die regionale Entwicklung betrifft, so sind die Preise für neue Wohnungen im Westen und Osten deutlich gesunken, während sie im Süden gestiegen sind.

Verlängerung der steuerlichen Maßnahmen

Ende 2024 verkündete Premierminister Luc Frieden eine gute Nachricht für Kaufinteressierte, die sich beeilen, um die Ende des Jahres auslaufenden Steuererleichterungen zu nutzen, und für diejenigen, die sie nicht rechtzeitig in Anspruch nehmen können. Er kündigte an, dass die steuerlichen Maßnahmen bis zum 1. Juli 2025 verlängert werden, da die Regierung nicht die Absicht habe, die derzeitige Dynamik des Immobilienmarktes zu unterbrechen. Die Maßnahmen, die dann bis zum 1. Juli 2025 in Kraft bleiben, sind folgende:

• Senkung der Eintragungsgebühren: Die Eintragungsgebühren für den Erwerb einer Immobilie werden weiterhin von 7 % auf 3,5 % gesenkt. Diese Maßnahme gilt für bestehende Immobilien sowie für Verkäufe im Status der künftigen Fertigstellung (VEFA), wenn es sich um den Erwerb eines Hauptwohnsitzes handelt, und nur für VEFAs bei Käufen durch Investoren.
• Steuergutschrift für den Hauptwohnsitz ("Bëllegen Akt"): bis zu 40.000 Euro pro Person für den Erwerb eines Hauptwohnsitzes.
• Steuergutschrift für Mietwohnungen ("Bëllegen Akt Investisseur"): Bis zu 20.000 Euro pro Person für Wohnungen im Bau (VEFA), die zur Vermietung bestimmt sind.
• Beschleunigte Abschreibung: ein Satz von 6 % pro Jahr für sechs Jahre, anwendbar auf neuen Wohnraum (VEFA), mit einer Höchstgrenze von 250.000 Euro.
• Ermäßigte Kapitalertragssteuer: Der Steuersatz wird auf 10 % (von 20 %) beim Verkauf von Immobilien gesenkt. Eine vollständige Befreiung gilt für die Übertragung von Immobilien mit einer Energiebewertung von A+ oder für die Verwaltung von Sozialwohnungen.

Mietmarkt

Betrachtet man die luxemburgischen Immobilienstatistiken für den Mietmarkt, so wird deutlich, dass der Mietmarkt im Gegensatz zum Kaufmarkt erst seit mehr als fünf Jahren einen Anstieg aufweist. Im Februar 2025 lag der durchschnittliche Angebotspreis für Mietwohnungen bei 28,65 Euro pro Monat und Quadratmeter, was einem Anstieg von 6,07 % gegenüber März 2024 entspricht.

Quelle: Immotop

Trotz dieses lang anhaltenden und stetigen Anstiegs war im ersten Quartal 2025 ein leichter Rückgang der Mietpreise zu verzeichnen. Die Wohnungsmieten sanken um 1,8 %, die Wohnungsmieten um 2,5 %. Die Durchschnittsmiete für eine Wohnung liegt derzeit bei 1.779 Euro/Monat und für ein Haus bei 3.152 Euro/Monat.

Die Preisentwicklung ist jedoch nicht einheitlich; die Mieten in Luxemburg entwickeln sich je nach Region unterschiedlich. In einigen Gebieten, wie dem Süden und dem Norden, ist ein Anstieg zu verzeichnen, während in anderen, wie dem Zentrum, sowohl die Preise für Häuser als auch für Wohnungen sinken. Auch im Westen ist ein deutlicher Rückgang der Wohnungsmieten zu verzeichnen, der 9,9 % beträgt.

Quelle: athome.lu

Quelle: athome.lu

Trends auf dem Gewerbeimmobilienmarkt

Der Markt für Gewerbeimmobilien in Luxemburg weist je nach Segment - Einzelhandel, Büro oder Logistik - eine unterschiedliche Dynamik auf. Im Folgenden werden wir sie einzeln untersuchen.

Einzelhandel und Einkaufszentren

Im Einzelhandelssektor fällt auf, dass die Verbraucher zunehmend die Bequemlichkeit des Online-Einkaufs bevorzugen. Der elektronische Handel gewinnt immer mehr an Bedeutung, und Einzelhändler wie Amazon und Alibaba gewinnen von Tag zu Tag an Bedeutung. In Luxemburg bleibt der Einzelhandelsmarkt jedoch stabil, auch dank eines diversifizierten Angebots und Initiativen wie gemischt genutzten Einzelhandelsflächen, die Einzelhandel, Wohnen und Freizeit kombinieren. Das Stadtzentrum zieht weiterhin Käufer an, und die Spitzenmieten haben 145 Euro pro Quadratmeter und Monat erreicht.

Der Trend zum Online-Shopping nimmt zu, was lokale Einzelhändler wie Auchan und H&M dazu veranlasst hat, ihr E-Commerce-Angebot und ihr Online-Shopping-Erlebnis zu verbessern. Um diesem Trend gerecht zu werden, verfolgen Einkaufszentren zunehmend Diversifizierungsstrategien, indem sie Freizeitbereiche, nicht-einzelhandelsbezogene Einrichtungen wie Büros und innovative Erlebnisse integrieren, um Kunden anzuziehen.

Ämter

Der luxemburgische Büroimmobilienmarkt zeigt sich bemerkenswert widerstandsfähig, insbesondere in einem von Unsicherheit geprägten globalen Kontext. Trotz Herausforderungen wie der steigenden Inflation und den Auswirkungen des Krieges in der Ukraine bleibt die Nachfrage nach hochwertigen Flächen robust, angetrieben von multinationalen Unternehmen und Finanzinstituten, die die strategische Lage des Landes schätzen.

Im Gegensatz zu vielen anderen Volkswirtschaften hat sich Luxemburg dem Trend zur Telearbeit nach der COVID-19-Initiative widersetzt, dank eines robusten Dienstleistungssektors und des steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Anreizes für viele Grenzgänger, zu ihren Büros zu pendeln. Dies spiegelt sich in einer niedrigen Leerstandsquote von 2,5 % bis 5 % in den attraktivsten Gebieten wie Kirchberg und Cloche d'Or wider, wo die Mieten durchschnittlich 54 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Im europäischen Vergleich ist dies ein relativ hoher Wert.

Der Markt steht jedoch insgesamt unter Druck. In weniger zentralen Gebieten sind die Leerstandsquoten in den letzten Jahren gestiegen, was zu einem Umdenken bei der Flächennutzung geführt hat. Dabei geht es zum einen um die Modernisierung bestehender Bestände und zum anderen um die Umwandlung älterer Bürogebäude in gemischt genutzte Gebäude, wobei die von den Mietern gewünschten Einzelhandels- und Freizeiteinrichtungen zunehmen

Der neue PwC-Campus in Cloche d'Or ist ein gutes Beispiel für die kontinuierliche Entwicklung des Sektors und zeigt, dass qualitativ hochwertige Büros für große Unternehmen weiterhin eine strategische Priorität darstellen.

Logistik

Unter den wichtigsten Immobiliensektoren, die in Luxemburg entwickelt werden, verzeichnet die Logistik derzeit das höchste Investitionsvolumen. Dies ist auf die strategische Lage des Landes im Herzen Europas zurückzuführen, die die Attraktivität des Landes als Logistik- und Vertriebszentrum erhöht.

Diese Volumina dürften in der Regel bis 2025 beibehalten werden, was den Sektor in den nächsten fünf Jahren zu einem der leistungsfähigsten macht. Die Nachfrage nach modernen, gut gelegenen Lagerhäusern, insbesondere in der Nähe von Großstädten, steigt.  Der Markt steht jedoch vor Herausforderungen wie der begrenzten Verfügbarkeit von Grundstücken und steigenden Baukosten.