Immobilien in Luxemburg: die Ruhe vor dem Steuersturm

Der luxemburgische Immobilienmarkt hat sich im ersten Quartal 2025 spürbar verlangsamt. Der Grund dafür ist die Unsicherheit im Zusammenhang mit den Steueranreizen, die ursprünglich am 1. Januar auslaufen sollten, aber bis zum 30. Juni 2025 verlängert wurden. Dies hat dazu geführt, dass sich der Markt zwischen den beiden Stichtagen in einem "Abwartenden Modus" befindet und die Aktivität nach einem starken Aufschwung Ende 2024 gebremst wurde.

Die Zahl der Wohnungsverkäufe ist im Vergleich zum vierten Quartal 2024 gesunken. Im Jahresvergleich gibt es jedoch einen Anstieg gegenüber dem ersten Quartal 2024:

• die Zahl der Transaktionen mit bestehenden Wohnungen stieg um 9 %,
• um 28,8 Prozent - bei Häusern auf dem Zweitmarkt.

Dennoch bleibt der Markt schwächer als vor der Pandemie. So gab es im ersten Quartal 2025 582 Eigenheimtransaktionen, verglichen mit dem Durchschnitt von 2017-2021 von 773.

Das Neubausegment (VEFA - vente en l'état futur d'achèvement) verzeichnete einen starken Anstieg: Die Zahl der Transaktionen stieg um 163,5 % gegenüber dem katastrophal niedrigen Niveau von Anfang 2024. Doch trotz dieses Anstiegs ist das Verkaufsvolumen - nur 253 Transaktionen - 2,5 Mal niedriger als der Durchschnitt der Jahre vor der Pandemie (673 Transaktionen pro Quartal).

Eine Besonderheit des Neubausegments ist die hohe Volatilität aufgrund der geringen Anzahl von Transaktionen und des starken Einflusses der Zusammensetzung der Stichprobe.

Die angekündigten Wohnungsmieten sanken im Laufe des Quartals um 0,8 %, stiegen aber im Jahresvergleich um 1,5 %. Der Anstieg entspricht fast der Verbraucherpreisinflation (+1,6 % laut IPCN), die nach einer Periode anhaltend hoher Werte (+3 % und mehr) zu ihrem langfristigen Durchschnitt zurückgekehrt ist.

Das Segment der Vermietung von möblierten Zimmern sticht heraus - etwa 18% aller Angebote. Hier betrug das jährliche Preiswachstum +2,2 %.

Bei den bestehenden Mietverträgen stieg der Index um 1,7 % - ebenfalls im Rahmen der Inflation. Dies deutet darauf hin, dass die realen Mietpreise keinen Druck über die Inflationserwartungen hinaus ausüben.

Die derzeitige Marktlage ist das Ergebnis eines vorübergehenden Stillstands vor dem Auslaufen der Steuererleichterungen. Im 4. Quartal 2024 beschleunigten die Käufer die Transaktionen in Erwartung des Auslaufens der Anreize. Doch nachdem die Maßnahmen bis zum 30. Juni 2025 verlängert wurden, verlangsamte sich die Marktaktivität wieder.

Die jährliche Dynamik zeigt weiterhin Anzeichen einer Erholung, insbesondere im Segment der Neubauten. Allerdings sind die Verkaufsvolumina und das Preisniveau nach wie vor instabil und liegen deutlich unter dem Vorkrisenniveau. Der Markt passt sich weiterhin an das veränderte makroökonomische und steuerliche Umfeld an.