Luxemburgischer Wohnungsmarkt: Wiederbelebung des Marktes, Preisanstieg - aber nicht überall
Maria Ziegler, Unsplash
Nach zwei Jahren des Rückgangs zeigt der Immobilienmarkt in Luxemburg deutliche Anzeichen einer Erholung. Laut dem 17. Bericht der Beobachtungsstelle für Wohnungswesen und des Statistikinstituts Statec kam es im 4. Quartal 2024 zu einem Anstieg der Aktivität und der ersten positiven Preisentwicklung seit zwei Jahren. Wie die Einzelheiten des Berichts zeigen, ist die Erholung jedoch uneinheitlich und weit davon entfernt, das Vorkrisenniveau wieder zu erreichen.
Die Zahl der Transaktionen für Zweitwohnungen stieg um 108,2 Prozent und für Häuser um 77,2 Prozent im Vergleich zu Ende 2023. In vielerlei Hinsicht hat sich der Markt dem Niveau der Jahre vor der Fertigstellung (2017-2021) angenähert. Im Neubausegment (Verkäufe im Zustand der künftigen Fertigstellung, VEFA) sind die Volumina jedoch trotz eines Wachstums von +272,6 % immer noch nur halb so hoch wie im Durchschnitt vor der Krise.
Vor dem Hintergrund eines massiven Aufschwungs und sich stabilisierender Zinssätze stiegen die Hauspreise insgesamt um 1,4 % gegenüber dem Vorjahr, der erste jährliche Anstieg seit Ende 2022. Eine Aufschlüsselung nach Segmenten zeigt jedoch ein kontrastreiches Bild:
- -2,4% bei Neubauten (VEFA),
- +1,8% für Zweitwohnungen,
- +3,0% für Zweitwohnungen.
Die meisten dieser Verträge wurden vor Ende November 2024 geschlossen, so dass der Effekt der realen Nachfrage noch höher sein könnte.
Zwischen 2022 und 2024 erlebte der Markt einen deutlichen Rückgang - vor allem aufgrund der Anhebung der Leitzinsen der Zentralbanken. Im Durchschnitt fielen die Preise um 16,3 Prozent und erreichten damit wieder das Niveau von Ende 2020.
Der stärkste Rückgang war auf dem Zweitwohnungsmarkt zu verzeichnen: -21,5 Prozent von Mitte 2022 bis Ende 2023. Wohnungen verloren etwas weniger - 15,9 %. Neubauten zeigten Volatilität und einen starken Rückgang der Aktivität.
Geografisch gesehen war der Rückgang relativ gleichmäßig (-16,6 % bis -19,3 % je nach Region), begann jedoch im Kanton Luxemburg und breitete sich später auf Esch-sur-Alzette und dann auf den Rest des Landes aus. In der Hauptstadt fielen die Preise um rund 15 %.
Der Verbraucherpreisindex (IPCN) berücksichtigt derzeit nicht die Ausgaben für selbst genutztes Wohneigentum, obwohl diese einen erheblichen Teil der Ausgaben der Haushalte ausmachen. Daher testen der Statec und die Europäische Zentralbank die Aufnahme des Preisindex für selbstgenutztes Wohneigentum (OOHPI) in die Inflationsstatistik. Wäre er seit 2011 einbezogen worden, wäre die Inflation im Durchschnitt um 0,4 Prozentpunkte pro Jahr höher gewesen, argumentieren die Autoren des Berichts.
Vor dem Hintergrund einer moderaten Inflation (+0,8 % im Jahresverlauf) stiegen die Mietpreise bei Anzeigen um +2,6 % und bei bestehenden Verträgen um +1,7 %. Dies bedeutet, dass neue Mieter zunehmend mit spürbar höheren Einstiegspreisen konfrontiert sind als alteingesessene Mieter.
