Auswirkungen der Tele- und Hybridarbeit auf den Mietmarkt in Luxemburg im Jahr 2025

Der Beginn des Wandels: Pandemie und Entfernung.

Im Frühjahr 2020 führte Luxemburg, wie andere europäische Länder auch, strenge Sanierungsmaßnahmen ein. Ein beträchtlicher Teil der Beschäftigten wurde zur Heimarbeit verdonnert, und die Regierung fror gleichzeitig das Wachstum der Mietpreise ein, um die Bevölkerung zu unterstützen. Diese Entscheidung war bis Mitte 2021 in Kraft und verhinderte vorübergehend einen Anstieg des Marktes.

Die Fernarbeit erweist sich als erstaunlich effektiv. Vor der Pandemie nutzte nur ein kleiner Prozentsatz der Arbeitnehmer diese Möglichkeit, aber im Sommer 2020 arbeiteten bereits bis zu 40 % aller Beschäftigten im Lande von zu Hause aus. Es hat sich gezeigt, dass viele Berufe, insbesondere im Finanz- und Dienstleistungssektor, keine tägliche Anwesenheit im Büro erfordern. Infolgedessen wird das Wohnen nicht mehr nur als Ort der Entspannung wahrgenommen, und das Interesse an Wohnungen mit einem zusätzlichen Zimmer, geräumigen Häusern und Immobilien mit Balkon oder Garten ist gestiegen.

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Im Jahr 2021, als die strengen Beschränkungen gelockert wurden, wurde klar, dass die Telearbeit nicht verschwinden würde. Die Unternehmen begannen mit der Einführung hybrider Arbeitszeiten, die es den Mitarbeitern ermöglichten, mehrere Tage in der Woche von zu Hause aus zu arbeiten. Die Pandemie änderte also nicht nur kurzfristige Gewohnheiten, sondern legte den Grundstein für langfristige Veränderungen der Mieterpräferenzen.

Fixierung des Hybridmodells

Bis 2022 hatten die meisten Unternehmen ein hybrides Arbeitsformat eingeführt. Es gab zwar weniger Mitarbeiter, die vollständig von zu Hause aus arbeiten, aber mehr als die Hälfte der Mitarbeiter wollte mindestens einen Tag pro Woche zu Hause bleiben, und ein Drittel zog es vor, die meiste Zeit von zu Hause aus zu arbeiten. Dadurch hat sich der Wert der Wohnung verändert: Der Arbeitsplatz ist nicht mehr der entscheidende Faktor, sondern die Lebensqualität und die Bequemlichkeit.

Wohnungen mit einem separaten Büro oder der Möglichkeit, einen Arbeitsplatz einzurichten, sind besonders beliebt geworden. Das Interesse an Häusern mit Garten und Wohnungen mit großzügigen Terrassen nahm zu. Gleichzeitig stiegen die Kaufpreise für Häuser weiter an und die Hypothekenzinsen erhöhten sich, was viele Menschen dazu zwang, den Kauf aufzuschieben und als Mieter zu bleiben. Die Nachfrage nach Mietwohnungen nahm also nicht ab, auch wenn einige Arbeitnehmer außerhalb der Hauptstadt arbeiten konnten.

Die grenzüberschreitende Besonderheit hat sich besonders ausgewirkt. Die Hälfte der luxemburgischen Arbeitskräfte kommt aus den Nachbarländern und pendelt jeden Tag zur Arbeit. Nach der Pandemie wurden Vereinbarungen getroffen, die es ihnen ermöglichten, einen Teil der Zeit von zu Hause aus zu arbeiten, ohne ins Land zu reisen. Dadurch verringerte sich die Zahl der Personen, die sich in Luxemburg dauerhaft einmieten mussten, was jedoch nicht zu einem drastischen Rückgang der Nachfrage führte: Neue Fachkräfte kamen weiterhin auf den Markt und zogen es vor, zu mieten.

Fernarbeit hat auch das Interesse an Kurzzeitverträgen und flexiblen Mietformen erhöht. Einige Mieter, insbesondere die so genannten digitalen Nomaden, bevorzugen Wohnungen, die mit Möbeln und Internet ausgestattet sind und für mehrere Monate gemietet werden können. Dies hat eine Nische von Serviced Apartments entstehen lassen, die in Luxemburg bisher nicht üblich waren.

Geografie der Nachfrage und Umverteilung von Mietern

Traditionell konzentrierte sich der Mietmarkt auf Luxemburg-Stadt und die umliegenden Gebiete. Die Hybridisierung hat es den Mietern jedoch ermöglicht, sich breiter aufzustellen. Viele sind in die Vororte und die ländlichen Gemeinden gezogen, wo die Wohnungen geräumiger und günstiger sind. In den südlichen und nördlichen Kantonen des Landes ist ein Anstieg der Nachfrage und damit auch der Preise zu verzeichnen.

In der Hauptstadt hingegen ist die Nachfrage leicht zurückgegangen. Die Daten zeigen, dass die Zahl der Wohnungsmietankündigungen gestiegen ist, was auf einen ruhigeren Markt hindeutet. Die Mietpreise im Zentrum sind nicht mehr so schnell gestiegen, sondern in einigen Vierteln sogar leicht gesunken. Dies steht im Gegensatz zu der Situation in den Vororten, wo die Preise weiterhin stetig steigen.

Im Allgemeinen ist der Markt ausgeglichener geworden. Das Zentrum ist nach wie vor der teuerste und prestigeträchtigste Ort, aber die Mieter entscheiden sich jetzt zunehmend für Alternativen außerhalb der Hauptstadt, die früher viel seltener waren.

Dynamik der Mietpreise

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Trotz der veränderten Nachfragemuster sind die Mietpreise in Luxemburg insgesamt weiter gestiegen. Im Jahr 2020 lag der Durchschnittspreis bei 22-23 € pro Quadratmeter und erreichte Anfang 2025 fast 29 €. Die Durchschnittsmiete für eine Wohnung lag zu diesem Zeitpunkt bei rund 1.779 Euro pro Monat und für ein Haus bei über 3.100 Euro.

Die Pandemie verlangsamte das Wachstum für kurze Zeit: 2020-2021 blieben die Mietpreise fast unverändert, was vor allem auf den Einfrierungsprozess zurückzuführen war. Doch bereits 2022 begann ein allmählicher Anstieg der Preise, und 2023-2024 war das Wachstum zweistellig. In einigen Segmenten stiegen die Mieten um 10-12 % pro Jahr. Dies war sowohl auf den Zustrom neuer Mieter als auch auf das begrenzte Angebot zurückzuführen.

Die regionalen Unterschiede sind deutlicher geworden. In der Hauptstadt und den umliegenden Gebieten haben sich die Preise stabilisiert, in den westlichen Kantonen sind sie sogar um fast 10 % gesunken. Gleichzeitig verzeichneten die nördlichen und südlichen Regionen ein Wachstum, was auf eine Umverteilung der Nachfrage zugunsten erschwinglicherer und ruhigerer Lagen hinweist.

Auswirkungen auf Vermieter

Für Vermieter waren die Veränderungen zwiespältig. Eigentümer von kleinen Wohnungen im Zentrum sahen sich mit Schwierigkeiten konfrontiert: Die Nachfrage nach solchen Immobilien ging zurück, und manchmal war es notwendig, den Mietern Zugeständnisse zu machen. Gleichzeitig profitierten die Eigentümer von großen Wohnungen und Häusern. Ihre Wohnungen wurden besonders nachgefragt, und die Preise dafür stiegen schneller.

Die Mietrenditen in Luxemburg sind traditionell niedrig und liegen bei 2,5-3 % pro Jahr. In den Jahren 2023-2025 stieg sie jedoch leicht an, da die Mieten schneller stiegen als die Verkaufspreise. Besonders profitiert haben Immobilieneigentümer in den Vororten, wo die Nachfrage gestiegen ist und die Kaufpreise bisher niedriger geblieben sind als in der Hauptstadt.

In der Zwischenzeit hat der Staat das Angebot an Sozialwohnungen erhöht. Zwischen 2021 und 2024 verdoppelte sich die Zahl der bezahlbaren, mietpreisgebundenen Wohnungen. Das hat den Druck teilweise gemildert, aber das Gesamtbild nicht verändert: Die Nachfrage auf dem Markt übersteigt immer noch das Angebot und die Mieter konkurrieren um jede Wohnung.

Wohnformen und neue Präferenzen

Die Telearbeit hat das Gleichgewicht zwischen den verschiedenen Miettypen verändert. Wohnungen machen immer noch den Großteil des Marktes aus, aber Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen sind führend geworden. Studios haben etwas an Attraktivität verloren. Häuser zur Miete sind nach wie vor selten, aber die Nachfrage nach ihnen ist deutlich gestiegen. Die durchschnittlichen Mietkosten für ein Haus liegen bei über dreitausend Euro, und viele Familien sind bereit, diese Summen für den Komfort zu zahlen.

Auch neue Gebäude haben sich als vorteilhaft erwiesen. Ihre Grundrisse und Infrastrukturen sind besser auf die Bedürfnisse von Fernarbeitern zugeschnitten. Einige Bauträger, die ihre Wohnungen aufgrund der hohen Hypothekenzinsen nicht verkaufen konnten, brachten sie auf den Mietmarkt, was das Angebot an hochwertigem Wohnraum erhöhte. Nun müssen die Eigentümer des Altbestands in die Renovierung investieren, um mit den Neubauten konkurrieren zu können.