Секреты аренды жилья в Люксембурге, о которых нигде не расскажут

Меня зовут Ирина Беттендорф, я агент по недвижимости. В Люксембург переехала не по программе, а благодаря помощи друзей больше 20 лет назад.

Фото из личного архива

Тогда у меня не было ни европейской фамилии, ни европейского паспорта. Все это появилось позже, после долгих лет иммиграции и интеграции в общество, через работу, учебу и непрерывное волонтерство для различных ассоциаций. После развода каждый из нас нашел свою половинку, сначала муж, а через 15 лет и я.

Мой путь в Великое Герцогство был тоже небанальным: мы приехали с Кубы.

В Люксембурге я:

• поработала во многих сферах занятости;
• получила второе образование;
• была играющим тренером баскетбольной команды ;
• обучилась и отработала три сeзона баскетбольным арбитром
• снимала квартиру с мужем;
• искала квартиру как мать-одиночка;
• на собственном опыте изучила все подводные камни при аренде жилья;
• прошла переподготовку и стала агентом по недвижимости;
• много лет помогаю самым разным людям найти себе крышу над головой в Великом Герцогстве, будь то покупка или аренда.

Если вы только задумываетесь об аренде, покупке или продаже жилья в Люксембурге или уже в активном поиске, обязательно познакомьтесь с моим опытом. В первую очередь, приезжая в страну, все мы начинаем с поиска арендного жилья.

Не стоит недооценивать социальный капитал

После свадьбы мы с первым мужем переехали на Остров Свободы, на его Родину. Там было несладко, и, по сути, ничего кроме свободы не было. Когда ситуация дошло до предела, нам помогли друзья в Люксембурге. Они оформили и визы, и паспорта. Без них мы бы сюда не приехали, конечно, — всё очень дорого.

Нет смысла скрывать, что нам очень сильно повезло. Нас просто вытащили из одной жизни и обеспечили документами и первичным жильём для другой. Нужно было только самостоятельно найти работу, потому что без работы здесь никак.

Однако и этот вопрос не был для нас легко решаемым. Те, кто переезжает по рабочему контракту знают, что нужно быть либо уникальным специалистом, либо экспертом высочайшего уровня, который нужен Люксембургу. Это был не наш случай. Мы с первым мужем оба были геологами. В итоге я отучилась на юриста в Сорбонне и прошла курсы переподготовки для агентов по недвижимости, но это уже другая история.

Почему снять жилье непросто: что 20 лет назад, что сейчас

Доступность жилья в Люксембурге, а точнее его недоступность — проблема не новая.

Раньше. Чуть больше 20 лет назад, когда я сюда переехала, шла война в Югославии. Очень много было беженцев из Сербии, Хорватии и близлежащих стран. Беженцы и люди с дипломами — совершенно разные категории людей и к ним не одинаково относятся арендодатели.

Сейчас. С тех пор ситуация только усугубилась. Построили много нового жилья. А новое всегда дороже, люди берут его в кредит, эти кредиты надо закрывать. Стало быть, ты просто не можешь просить с арендатора квартплату ниже, чем твой ежемесячный платёж за ипотеку. Плюс ещё коммуналка и прочее.

Если мы посмотрим на статистику, то по сравнению с 2021 годом, во втором квартале 2022 количество сдаваемых в аренду домов снизилось на 5%, квартир — на 14%. При этом арендная плата выросла. Это закономерный процесс, и он будет продолжаться.

С чем это связано?

1. В Люксембург последние 10 лет приезжают высокоуровневые специалисты. У них уже есть рабочие контракты и высокие зарплаты. А где большие зарплаты — там и дорогая аренда.
2. Параллельно с этим большая прослойка беженцев, матерей-одиночек, работников из других стран с не самым высоким доходом. И рынок должен под них подстраиваться, то есть должно строиться ещё больше жилья. Но…
3. Застройщики не успевают за ростом приезжего населения, а иногда не имеют возможности строить там, где есть место. Политика государства такова, что зелёные угодья должны оставаться зелёными. Могут пройти десятилетия, прежде чем они превратятся в жилые поселения.

Что можно арендовать в столице с зарплатой 2400 евро

Переезжая в Люксембург нужно быть готовым к тому, что львиную долю своей зарплаты, какой бы высокой она ни была, ты будешь отдавать за аренду. И нужно четко понимать, что далеко не всё жильё реально будет снять с тем или иным доходом.

Фото из личного архива

К примеру, с зарплатой 2400 в столичных районах себе можно позволить только квартиру, вероятно, студию. Но не дом. Если речь идёт о более-менее комфортном жилье, то с такой зарплатой потолок аренды — 1500 евро.

Не важно, кредит это или свои (мало ли) накопления. Проще говоря, с аренды жилья ты сможешь полностью окупить его стоимость минимум за 20 лет.

Однако самое интересное в том, что дома и квартиры сейчас стоят столько, что даже 5% почти никто не устанавливает. В Люксембурге так вообще выше 2-3% не ставят на новое жилье, потому что ну очень дорого будет жить арендатору.

Как соблюдать 2 главных принципа поиска жилья

Страна делится на 12 кантонов, в каждом из них есть ключевой город, на который стоит ориентироваться. И разлёт цен, если посмотреть на карту, колоссальный. Вот, например, есть Люксембург и северный кантон Вианден.

Вианден известен прежде всего своим знаменитым замком. Построен в романском стиле в 11-14 веках. Фото: Thibault Milan, Unsplash

Одна и та же студия будет стоить в столице, скажем, 1400 и выше. А в Виандене можно и за 1000 найти. А расстояние между этими городами всего около 60 километров.

Транспортная доступность и удобство

Первое правило поиска крыши над головой, особенно, если нет машины. Искать жильё, конечно, надо ближе к работе.

Если уже работаешь за пределами столицы или крупного города, то лучше там и искать, по месту трудоустройства. Если же ты работаешь в столице, то можно смотреть те населенные пункты, где есть привязка к автобусу или поезду.

Соотношение размера аренды к зарплате

Это тоже очень важно, поскольку существует негласное правило, в законе такого не написано. Никакой арендодатель не сдаст тебе жильё, если математически доход твоей семьи не превышает в 3 раза стоимость аренды плюс коммунальные услуги.

Почему я говорю про бюджет в условные 2400 евро? Когда идёт поток беженцев, как в конце 90-х, так и сейчас, средняя зарплата таких людей как раз на уровне 2400, иногда чуть больше. Европейцы, работающие здесь в Европейских Учреждениях (Institutions européens), получают гораздо больше и могут позволить себе аренду от 3000 в месяц.

Но отчаиваться не нужно, нужно продвигаться к северным или северо-восточным кантонам. А ещё можно рассмотреть Эш-сюр-Альзетт.

Где искать жилье в аренду

Вариантов поиска жилья, на самом деле, достаточно.

Специализированные сайты

Разумеется, они есть:

• www.athome.lu
• www.immotop.lu
• www.wortimmo.lu
• www.newimmo.lu
• www.habiter.lu и т.д.

Это официальные порталы, которые выставляют квартиры от агентств и они не занимаются подбором потенциальных клиентов. Как обычно работает схема?

Агент публикует объявления на порталах, пользователи получают их в виде рассылки или же сами активно бороздят виртуальные страницы порталов, мечтая найти крышу над головой. Агенту начинают поступать звонки с незнакомых номеров от людей, которые хотят записаться на просмотр и так далее.

Фото из личного архива

В чём минус? Это не самый быстрый процесс. Как агент ты не знаешь человека, который ищет квартиру. Тебе нужно с ним встретиться, понять, какая у него психологическая и финансовая ситуация, где он работает, сколько получает. По телефону такие вещи не обсудишь, некоторые даже фамилию не дают.

Только после того, как проделана эта работа, имеет смысл ехать с арендатором смотреть квартиру.

Соцсети

Facebook, LinkedIn, Internations, Instagram, internations.org дают возможность сразу посмотреть на человека, узнать где он работает, прикинуть, сколько у него оклад. Это то, что может упростить взаимодействие между арендатором и хозяином. Если вы не хотите искать сами, можно обратиться в агентство.

Агенты

У нас есть свои списки с квартирами, где указаны пожелания владельцев, расположение и другие факторы, которые помогают лучше сортировать запросы. Это экономит время и позволяет работать эффективнее.

Какие документы потребуются арендатору

Если речь идёт о человеке, который здесь уже работает и имеет контракт, то всё просто:

• Рабочий контракт.
• Паспорт или ВНЖ, любой легальный документ, дающий право на проживание.
• Три последних расчётных листа. Очень важно понимать, что за человек, кем он работает, в какой компании, постоянная ли у него зарплата. Это имеет огромное значение для арендодателей.
• Если есть дети, то очень не помешает справка о составе семьи. Или хотя бы письменно упомянуть, что есть дети, и какого они возраста.

Если контракта нет, надо изучать контекст. Вообще, каждую ситуацию надо рассматривать индивидуально.

К каким расходам готовиться

Самое важное в аренде квартиры: деньги. Когда человек хочет снять жильё, он должен быть готов к внушительным расходам в первый день.

Откуда они берутся:

1. Арендатор платит за первый месяц проживания всегда наперед.
2. Он чаще всего вносит залог. Обычно это сумма, размер которой составляет стоимость аренды за 2-3 месяца. Иногда его не требуют, но это редкость.
3. Нужно заплатить агентские, если пользуетесь услугами агента. К сожалению, их платит нуждающийся, то есть арендатор. Агентские составляют сумму 1 месяца аренды и 17% сверху. То есть за студию за 1000 евро придётся отдать 1170 евро агенту. За квартиру или дом в 3000 — уже 3510 евро.

Однако комиссионные агенту платит не владелец, а именно арендатор. Это парадокс, но он укоренился годами, поскольку предложение арендного жилья на длительный срок (от года и выше) значительно ниже реального спроса.

Вообще, я считаю, что фиксированная ставка или же разделение агентских поровну между арендатором и арендодателем было бы более справедливым правилом.

Фото из личного архива

Сами посудите, даже на примере одной несчастной студии за 1000 евро мы получим круглую сумму расходов для арендатора:

• 1000 евро за первый месяц;
• 2000-3000 тысячи евро депозит;
• 1170 евро агентских.

Это уже порядка 4-5 тысяч. А ещё страховка! Её, кстати, стоит сделать заранее. Часто при подписании контракта уже просят показать договор. В общем, односторонние агентские и раздутые депозиты очень сильно усложняют жизнь всем, как мне кажется.

То есть эти деньги могут быть использованы на ремонт после выселения, на амортизацию, скажем так. И на уплату задолженности по коммунальным расходам. А за квартиру надо платить регулярно. Даже если дождь в квартире пошёл, если самолёт залетел.

Что обязательно учитывать при просмотре квартиры

Один из важнейших этапов — выход на просмотр. Это момент, когда будет составлен контракт и подписан акт приемки — важнейшие документы, которые выступают гарантом для обеих сторон. Вся эта работа на плечах агента, если он есть.

По сути, речь идет о полной инвентаризации квартиры, неважно о заселении или выселении мы говорим: нужно снять показания счётчиков, задокументировать всё, что есть в квартире. При выезде ты должен сдать квартиру в том же виде, в каком принял. Где надо — перекрасил. Где надо — дырку заделал, которую сверлил, чтобы картину повесить.

Стоит помнить

1. Большинство контрактов подразумевают запрет на субаренду, даже если это не прописано.
2. Если при заселении хозяин, видя вас впервые, говорит: «Живи, контракта не надо», значит тут есть какой-то подвох. Вероятно, жилье этому человеку не принадлежит, или выставлено на продажу, или аренду предложат платить наличкой, что не дает никаких гарантий и прав арендатору. Агенты всегда такое проверяют.
3. Контракты часто подписывают не читая, а надо дотошно каждую строчку инспектировать.
4. Если есть возможность что-то поменять в свою сторону — надо это делать.
5. Когда человек приезжает в другую страну, у него стресс и иногда паника. Он рад любому жилью. Но впоследствии это может привести к большим проблемам. Поэтому лучше не торопиться с выбором.
6. Если есть языковой барьер, обратиться за помощью к специалисту однозначно стоит. В других случаях это тоже может быть полезно. Например, в диалоге при просмотре квартиры участие 3-й стороны помогает избежать моментов неловкости. Хозяину не надо спрашивать, сколько зарабатывает кандидат, насколько он платежеспособен. Это всё сделает агент. Он же находит слова, чтобы смягчить ситуацию, если владелец жилья наотрез не хочет видеть потенциального арендатора.
7. Акт приемки (инвентаризацию) желательно сопровождать фотографиями, чтобы избежать неоднозначных ситуаций.

С какими трудностями сталкиваются мамы с детьми

Это отдельная категория, которым я стараюсь помочь. Чувствую в этом свой долг, потому что понимаю, через что они прошли. Когда я развелась с первым мужем, меня с маленьким ребёнком не хотели пускать жить, хотя расстались мы хорошо, без суда и дележки.

Фото из личного архива

Причины были самые разные: «Ой, у нас ковры, мы за них боимся», «Ой, у нас мало места, мы боимся, что вашему ребёнку будет некомфортно здесь жить и расти», «Ой, у нас нет сада, ему негде будет погулять». Очень много вежливых причин, которые ничего не значат.

Я решила эту проблему: стала напрашиваться на просмотр одна. Это позволяло попасть в квартиру, самостоятельно всё оценить, а потом уже на месте сказать, что у меня есть ребёнок, что я в разводе, всё у нас хорошо и на работе, и в отношениях. И получалось!

А вот мамам, которые в последние месяцы в большом количестве приезжают, я всегда сперва советую ознакомиться с нормативами Великого Герцогства. Возможно, им положено социальное жильё. И второй мой совет — ищите жильё, которое уже выплачено. Возможно, это будет старое здание, но аренда там, скорее всего, дешевле!

Как не попасть в руки мошенников, арендуя жилье

Недобросовестные граждане есть везде, в любой сфере, даже в такой прогрессивной стране, как Люксембург.

Что должно 100% вызывать подозрение

• Нежелание подписывать контракт. Об этой подозрительной истории я не устаю повторять по многу раз: когда с вами не хотят подписывать контракт или предлагают это решить как-нибудь потом — это афера. Вполне, может быть, что однажды вы вернётесь домой, а на дверях другие замки и живут уже другие люди.
• Подозрительно дешевое жилье. Например полностью меблированная красивая квартира за 800 евро. Вас даже могут позвать посмотреть! Но в последний момент, прямо в день просмотра за час-два придёт смс: «Извините, не успеваю на встречу, работа. Ключи вам принесёт такой-то человек. Но поскольку он третье лицо, переведите нам 1000 евро, потому что мы ему платим, плюс будет гарантией». И многие ведь переводят! Когда вы видите красивую картинку и низкую цену — зайдите на любой портал по аренде и посмотрите, какова минимальная цена квартир в этом регионе. Ниже неё никто и никогда не выставит — это рынок, его правила жесткие.

Это только немногие из ситуаций, которые я разбираю на консультации. Самое главное правило поиска квартиры я бы сформулировала так: если сомневаетесь, боитесь или не уверены в чём-то — обратитесь к профессионалам. От меня ещё ни один клиент не ушёл о разочарованным))

Делитесь с нами своими историями. Если вы хотите рассказать нам о переезде в Люксембург и жизни здесь, пишите в редакцию в Телеграм или на почту editorial@luxtoday.lu. Опыт одного может помочь многим.