Как купить жилье в Люксембурге

Рынок недвижимости в Люксембурге имеет свою специфику, поэтому поэтому сначала логичнее всего выбрать подходящее местоположение и изучить ценообразование.

Прежде чем анализировать какие-то частности, (например, наличие по соседству с домом железнодорожных путей или аэропорта), и выбирать конкретное место, стоит понять, что в целом представляет из себя Люксембург как место для постоянного проживания. Вопрос небанальный, так как страна делится на кантоны, а они, в свою очередь, на коммуны, вокруг которых строится  жизнь каждого жителя. Кроме того, кантоны распределены между двумя большими регионами, которые тоже имеют свою специфику.

Johny Goerend, Unsplash

Немного разберемся в том, как выбрать будущее место для жизни и на что ориентироваться.

Выбирая дом или квартиру для покупки, стоит иметь в виду это административное деление, поскольку ценообразование на объекты недвижимости зависит от коммуны, где расположено жилье. 

• Северная часть, Эйслинг, традиционно немного уступает в цене Гутланду, югу.
• Самым дорогим по стоимости жилья был и остается город-коммуна Люксембург, столица Великого Герцогства, а также одноименный кантон, в который входят 11 коммун: Люксембург, Эсперанж, Бертранж, Контерн, Нидеранвен, Сандвейлер, Шуттранж, Штайнзель, Штрассен, Вальферданж и Вейлер-ла-Тур. Узнать больше о каждой можно в отдельном материале.

Наконец, чтобы понять примерное ценообразование на жилье в Люксембурге нужно посмотреть несколько агентств и сервисов по продаже. 

Покупка недвижимости в Великом Герцогстве — это и крупное вложение, и выгодная инвестиция. Жилье в Люксембурге стабильно дорожает: спрос высокий, а предложений немного. 

Средняя цена за кв. м в Великом Герцогстве

Самые свежие данные по ценам на недвижимость в Великом Герцогстве приводит Observatoire de l'habitat, предлагая ориентироваться на диапазон 5028 – 12 569 евро/м². В каких-то коммунах стоимость значительно выше, в каких-то — существенно ниже.

Посмотреть диапазоны цен и среднюю стоимость квадратного метра в других муниципалитетах можно, ознакомившись с отчетом Жилищной обсерватории Люксембурга  или непосредственно на их сайте Observatoire de l'habitat.

Documents

PDF

Статистика по ценам и количеству проданных квартир в разных коммунах Жилищной обсерватории Люксембурга

FR

Статистика по ценам и количеству проданных квартир в разных коммунах Жилищной обсерватории Люксембурга

Download

Средние цены за кв.м в столице

Непосредственно в Люксембурге стоимость кв.м выше, чем во всех остальных городах и коммунах. По последним данным Immotop.lu, средняя цена за  кв.м в столице составила €12 487.

В некоторых районах Люксембурга этот показатель значительно выше, в частности в Белэре средняя стоимость кв.м составляет 14 571 евро, а в Кирхберге — 13 014 евро за кв.м. В то же время Бегген, Доммельданж и Роллингергрунд были самыми дешевыми кварталами в Люксембурге.

Цены за кв.м в разных кварталах города Люксембург. Источник: Immotop.lu

Средние цены на квартиры и дома

Если говорить непосредственно о том, на какой бюджет ориентироваться, то есть какова стоимость готовой квартиры или дома в Великом Герцогстве, то стоит опять же учитывать территориальный принцип (о каком муниципалитете идет речь) и количество комнат (студия, 1-комнатная, 2-комнатная и т.д.).

Что касается непосредственно столицы, то в Люксембурге вы можете заплатить от 700 000 евро за квартиру-студию в популярных кварталах (Кирхберг, например). А цены элитных домов могут достигать даже 5–7 млн евро и выше.

по данным Immotop.lu

В покупке недвижимости в Люксембурге есть своя тонкость. Покупатель может приобрести только сам объект недвижимости. А землю, на которой объект стоит, арендовать. Можно приобрести недвижимость с землёй. Это дороже, но тогда и объект и участок будут принадлежать вам.

Более опытные люди научили: с банками нужно спорить, как на рынке. Они тебе предлагают одно, а ты им: «Нет, давайте вот так сделаем, ваши условия мне не нравятся». Как я сделала. Я пошла во все популярные банки, спрашивать, сколько они мне могут дать денег и под какие проценты.

Помимо трат на саму недвижимость покупателю понадобится немало денег на сопутствующие расходы.

В случае с покупкой жилья, в отличие от аренды, покупатель не должен платить агенту по недвижимости — это обязанность продавца. Однако необходимо учитывать специфику рынка в Люксембурге, с высоким спросом и низким предложением. 

Агент не только поможет найти подходящую недвижимость, он проверит чистоту юридическую объекта, организует просмотры и проведет переговоры от вашего имени. Однако работать нудно только с лицензированными специалистами, которые хорошо осведомлены о рынке недвижимости Люксембурга.

Самостоятельно или с помощью вашего агента по недвижимости найдите жилье, соответствующее вашим требованиям. Договоритесь с владельцем о просмотре и запланируйте время, чтобы лично осмотреть недвижимость и оценить ее состояние, расположение и пригодность.

При выборе жилья учитывайте следующие факторы

Транспортная доступность

Как добраться в центр, на работу и т. п.

Инфраструктура

Что рядом: парки, ТЦ, садик, школа, больница

Энергоэффективность

Чем выше энергокласс, тем меньше коммуналка

Юридическая чистота

Есть ли обременения, долги, перепланировки и т.п.

Общее состояние

Как давно и какого типа был ремонт, есть ли дефекты

Коммуникации

Газ, свет, вода, интернет: что из этого подведено и работает ли 

Экология

Есть ли рядом парки и скверы, нет ли промышленных предприятий, насколько загрязнен воздух

Источники шума

Есть ли поблизости аэропорт, ж/д-пути, промышленные заводы и другие источники шума 

Безопасность

Каков уровень криминогенности, много ли в районе ограблений и других ЧП 

Это только базовые моменты, на которые нужно обратить внимание. Однако каждый объект надо рассматривать индивидуально учитывая специфику жилья: новый дом или повторная продажа, многоквартирная или малоэтажная застройка, наличие парковочного места, возможен ли торг и т.д. С этими нюансами обычно помогает разобраться агент по недвижимости.

Как только жилье, которое удовлетворяет всем требованиям, найдено, необходимо сделать продавцу предложение о покупке. Если у вас есть агент, достаточно сообщить ему, что вас устраивает этот объект недвижимости. В таком случае агент свяжется с собственником, будет представлять ваши интересы и возьмет на себя роль переговорщика. 

Предложение о покупке должно включать

Предлагаемую цену покупки

Условия сделки 

Сроки завершения сделки

После того как продавец примет предложение, необходимо связаться с нотариусом.

Нотариусы оформляют все сделки с недвижимостью в Люксембурге, обеспечивают их полную законность, защищают продавцов и покупателей от мошенничества. 

Важные детали

За нотариуса платит покупатель 7-10% от суммы сделки

Услуги нотариуса не бесплатны. Обычно он берёт за оформление сделки 7-10% от её суммы, притом по сложившейся в Люксембурге практике оплачивает услуги нотариуса именно покупатель, а не продавец, если другое не было оговорено.

Предварительный договор имеет полноценную юридическую силу

При нотариусе покупатель и продавец подписывают предварительный договор (compromis de vente). В нём указана стоимость недвижимости, а также прописаны штрафы и пени за отказ от сделки. По сути, compromis de vente представляет собой обязательство со стороны покупателя купить жилье. Если недвижимость покупается в ипотеку, то это обязательство купить жилье при условии одобрения банком заявки на ипотеку. Чтобы продавец не ждал бесконечно, стороны письменно указывают срок, в течение которого покупатель известит продавца о решении банка. Обычно это 4-6 недель.

За нарушение условий предварительного договора следует штраф

Если одна из сторон расторгает compromis de vente, не имея на это права, то должна выплатить единовременную компенсацию. Обычно ее размер устанавливается в размере 10% от продажной цены.Так, если цена объекта 640 000 евро, то при отказе от договора нарушившая его сторона должна будет выплатить 64 000 евро.

Покупатель вносит залог

В качестве подтверждения своих намерений, как правило, покупатель перечисляет нотариусу залог (депозит) на специальный расчётный счёт. Чаще всего это десятая часть от стоимости покупаемой недвижимости. После того, как залог передан нотариусу, его уже нельзя вернуть, пока покупатель и продавец не подписали договор купли-продажи.

 Чтобы купить недвижимость, покупателю нужно передать ему базовый набор документации.

Какие документы понадобятся для покупки жилья в Люксембурге

Чего-то не хватает

Не все документы собраны для проведения сделки

*Обязательные поля отмечены красными звездочками.

Удостоверение личности

Заграничный либо обычный паспорт покупателя.

Подтверждение легальности имеющихся средств

Необходимо документально подтвердить, что у покупателя есть деньги и что они получены легальным путём, если речь идет об оплате жилья единоразовым платежом без кредитов и ипотек. Такой документ выдает банк. Он подтверждает наличие необходимых средств и право на покупку недвижимости.

Подтверждение ипотеки или кредита от банка

Если покупатель берёт недвижимость в ипотеку или в кредит, ему потребуется предоставить одобрение кредита или ипотеки из банка.

Чего-то не хватает

Не все документы собраны для проведения сделки

*Обязательные поля отмечены красными звездочками.

На этом этапе сделка «тормозит» на полтора-два месяца. В это время нотариус скрупулёзно проверяет документы, которые ему предоставили обе стороны: покупатель и продавец. 

Во время проверки вопросы могут возникнуть не только к покупателю, но и к продавцу.

Примеры ситуаций, которые выявляет комплексная проверка

Если продавец провел незаконную перепланировку, то во время проверки это выяснится. Или если умолчал, что у недвижимости тёмное прошлое. Или не рассказал, что в данный момент жилье не может быть продано, потому что находится в центре судебной тяжбы о наследовании и т.п. 

В таких случаях предварительный договор расторгается, а покупатель получает свой залог обратно целиком.

Если проверка прошла успешно, нотариус подготовит на основе предварительного соглашения (compromis de vente) договор купли-продажи. 

Проверьте и подпишите договор купли-продажи в присутствии нотариуса.

Это минимальный набор требований, которые должны быть зафиксированы в договоре.

Как только покупатель оплатил жильё и получил на руки договор купли-продажи, он — полноправный владелец жилья в Люксембурге.

Не забудьте перевести оплату коммунальных услуг на свое имя.