Luxtoday
Жилье

Как снять квартиру в Люксембурге

Рассказываем, что нужно знать, чтобы найти квартиру в Люксембурге и без проблем заселиться в нее

Искать можно удаленно, находясь в другой стране, и непосредственно на месте, приехав в Люксембург. 

Удаленно
На месте

Оба сценария поиска квартиры имеют свои преимущества и недостатки. Условно их можно представить в виде таблицы.

Поиск квартиры: плюсы и минусы разных вариантов
Время просмотраОсмотр  района, квартирыРасходы
УдаленноВ удобное вам и риэлтору времяВ той мере, в которой уточнили детали у риэлтора  Нет дополнительных расходов, связанных с проживанием в отеле 
На местеВ рабочее время риэлтораВ той мере, в которой изучили самиНужно найти квартиру для краткосрочного проживания на время поиска 
Регистрация в коммуне

В течение 3 дней после переезда в Люксембург нужно прийти в администрацию и зарегистрироваться. В случае с отелем волноваться о регистрации не надо — обо всем позаботиться отель. При аренде AirBnB или Booking нужно писать владельцу жилья и уточнять, готов ли он регистрировать иностранцев.

Обычно искать удаленно сложнее, чем офлайн, поскольку собственники  заинтересованы в личном знакомстве со своими арендаторами. Если вы ищете квартиру для долгосрочного пребывания, стоит искать лично на месте в течение как минимум 3-8 недель. Для этого можно заселиться в гостиницу или арендовать временное жилье.

Для поиска квартиры понадобится рабочий банковский счет. 

Вне зависимости от того, как вы решите искать квартиру, стоит ограничить круг поиска, выбрав наиболее подходящие и желаемые локации. Для этого нужно понять, что представляет из себя Люксембург как страна для проживания и из чего можно выбирать.

12
кантонов
100
коммун
2
больших региона
12
коммун-городов
Кантоны Люксембурга. Источник: Скриншот с сайта guichet.public.lu.
12 городов-коммун в Люксембурге.Источник: Википедия

Немного разберемся в том, как выбрать будущее место для жизни и на что ориентироваться.

Кантоны

Люксембург делится на 12 кантонов: северные — Клерво, Дикирх, Реданж, Вианден, Вильц; восточные — Эхтернах, Гревенмахер, Ремих; юго-западные — Капеллен, Эш-сюр-Альзетт, Люксембург, Мерш. Кантон — единица административно-территориального деления страны. Его можно сопоставить с регионом, чтобы было привычнее.

Коммуны 

12 кантонов делятся на 100 коммун. Коммуна — это местный муниципалитет, вокруг которого строится жизнь каждого ее жителя. Коммуны обеспечивают государственное образование, например, распределяют детей в школы, поддерживают местные дороги и другую инфраструктуру, обеспечивают соцподдержку и доступ к медицине, снабжают водой, газом и электричеством.  Именно в коммуне регистрируются только прибывшие в Люксембург граждане или те, кто сменил адрес проживания. В Великом Герцогстве 12 коммун со статусом города. Это Люксембург, Гревенмахер, Вианден и Вильц, Дикирх, Дифферданж, Дюделанж, Эхтернах, Эш-сюр-Альзетт , Эттельбрюк, Ремих, Рюмеланж.

Большие регионы

Наконец, кантоны условно поделены между двумя большими регионами Великого Герцогства:  Эйслинг — на севере и Гутланд — на юге. Чтобы было понятнее, можно ориентироваться так: в Эслинг входит 3 северных кантона: Клерво, Вианден, Вильц. И также в него частично входят Дикирх и Роданж. Гутланд включает в себя Эхтернах, Гревенмахер, Ремих, Капеллен, Эш-сюр-Альзетт, Люксембург, Мерш.

В северной части (Эслинг) стоимость аренды, как правило, ниже, чем в южной (Гутланд).

Если вы решили поселиться в столице Великого Герцогства, то стоит изучить кварталы Люксембурга.

132 778 человек
численность жителей столицы по состоянию на 1 января 2022
24 квартала
различаются как по размеру, так и по заселенности
Исторический центр
Активная ночная жизнь
Деловой центр
Для семей с детьми
Рядом с аэропортом
Зеленая гавань

Стоимость вашей будущей квартиры будет зависеть от многих факторов: количество комнат, наличие домашних животных, транспортная доступность, однако не последнюю роль в ценообразовании играет выбор коммуны. Так, север дешевле, чем юг, соответственно, снять квартиру в одной из коммун на севере (Вильц, Клерво) будет дешевле, чем на юге (Нидеранвен, Люксембург, Вальферданж).

Средняя стоимость аренды квартиры с 1-й спальней*
КоммунаЦена (в евро)
Люксембург1836
Сандвейлер2170 
Вальферданж1599
Эсперанж1987
Штрассен 1991
Нидеранвен 1925
Бертранж1940
Мерш1537
Вильц1402
Клерво1248

Стоимость приведена по данным о жилье в Observatoire de ‘Habitat, которые публикует правительство Люксембурга каждый квартал.

Однако независимо от коммуны, если в планах снять жилье, арендатор должен быть готов к внушительным расходам в первый день.

Что арендатор платит за квартиру
Оплата за 1-й месяц
Bносится целиком сумма за первый месяц проживания
Залог
Размер составляет стоимость аренды за 2-3 месяца
Агентские
Агентские составляют сумму 1 месяца аренды и 17% сверху
Покупка мебели
Обычно квартиры сдаются пустыми, без техники и мебели, есть только кухонный уголок
Оплата коммунальных услуг
Коммунальные платежи редко включают в арендную плату, обычно их платит арендатор
Страховка
Владельцы просят оформить страховку risqué locatifs в любой страховой
Агентские платит не владелец, а арендатор

В Люксембурге сложилась такая практика, что при аренде квартиры всегда есть агент. И всегда агентское вознаграждение платит нуждающийся человек, то есть арендатор. 

Это парадокс, но он укоренился годами, поскольку предложение арендного жилья на длительный срок (от года и выше) значительно ниже реального спроса. Вообще, я считаю, что фиксированная ставка или же разделение агентских поровну между арендатором и арендодателем было бы более справедливым правилом. В общем, односторонние агентские и раздутые депозиты очень сильно усложняют жизнь всем...
Ирина Беттендорф, агент по недвижимости, в интервью Luxtoday

Ирина Беттендорф, агент по недвижимости, в интервью Luxtoday

Читать интервью
Пример: аренда квартиры в Люксембурге за 2000 евро

Сразу же нужно будет заплатить:

  • 2000 евро: оплата за первый месяц.
  • 4000 или 6000 евро: залог в размере стоимости аренды за 2 или 3 месяца.
  • 2000 евро + 17% = 2340: агентские составляют сумму аренды за 1-й месяц и 17% сверху (2000*17:100=340)

Итого 

€8340
Если размер залога 2 месячных арендных платы
€10340
Если размер залога 3 месячных арендных платы

+ Страховка

Часто владельцы просят оформить страховку для предотвращения арендных рисков (risqué locatifs) в одной из страховых фирм, например, LaLux, Baloise, AXA и Allianz. 

Стоимость

Цена страховки зависит от того, какого типа жилье арендуете: дом или квартиру, на какую сумму решите застраховать и что включите в страховое покрытие (стоимость мебели, техники и т.п.). Можно ориентироваться на 15-30 евро в месяц. 

Срок

Страховку можно оплатить либо сразу на год, либо  платить по месяцам. Но договор в любом случае заключается на год. Его можно досрочно разорвать, если это отдельно оговорено.

Важно знать

Учитывайте следующие важные моменты и ознакомьтесь внимательно с советами, которые помогут не допустить ошибок при расчетах бюджета и оформлении депозита.

Депозит нельзя использовать как плата за аренду
Стоимость аренды не может превышать 5% от вложенной в это жильё суммы
Банковская гарантия в качестве залога
Соотношение размера аренды к зарплате

Арендовать квартиру в Люксембурге можно краткосрочно (до 3-6 месяцев) или долгосрочно (от полугода до года и больше). Чтобы открыть счет в банке, получить ВНЖ нужен именно договор долгосрочной аренды. Краткосрочная аренда подойдет на то время, пока ищете постоянную квартиру.

Долгосрочная аренда
Краткосрочная аренда

Что учитывать при поиске квартиры для постоянного проживания 

В любом случае, если вы собираетесь жить в Люксембурге, в какой-то момент нужно будет найти жилье для долгосрочной аренды. Обычно все ведут поиск на местных сайтах. При этом важно учитывать несколько важных особенностей публикуемых объявлений. 

Unsplash, Point3D Commercial Imaging Ltd.
Unsplash, Point3D Commercial Imaging Ltd.
Реальный размер квартиры
Во многих объявлениях снимки сделаны на широкоугольный объектив, за счет чего квартира кажется очень большой. Однако по факту она может оказаться совсем небольшого размера, важно учитывать реальное количество квадратных метров, указанное в объялении.
Точный адрес
Если адрес указан не полностью (только квартал) или не указан вообще, то можно только примерно определить район или вообще нельзя понять, где находится квартира и что ее окружает. Также на части местных сайтов квартиры без конкретного адреса показываются точно в центре Люксембурга, что обычно не соответствует действительности.
Доступность прямо сейчас
Часть квартир может сдаваться с временем ожидания в 2 недели или 2-3 месяца и больше. Если вам нужно сделать банковскую гарантию как залог, то вариант с ожиданием может быть самым подходящим. Подробнее об этом рассказано в предыдущем шаге этого гида в разделе «Простая банковская гарантия».
Возможность заселиться с животными
Квартир, куда можно въехать, с животными сдается традиционно меньше, чем вариантов pet-friendly. Важно обращать внимание, что значит формулировка «без животных». Зачастую это означает, что нельзя вообще никого: не только кошек и собак, но и грызунов или рыбок.
Ограничение на количество живущих
В части объявлений указывают, сколько людей может въехать. Если выбрано, что квартира доступна для 1 одного или двух человек, то семье с детьми такой вариант не подойдет.
Класс энергоэффективности дома
У каждого дома в Люксембурге есть сертификат энергоэффективности, более известный как энергетический паспорт жилья. В нем прописан энергетический класс жилья, то есть показатель теплоизоляции вашего дома. Владелец квартиры должен предоставить арендатору этот сертификат. Документ действителен в течение 10 лет и передается от владельца к владельцу. В паспорте указаны выбросы CO2, показатели энергоэффективности и теплоизоляции по шкале от A до I, где: A — оценка домов с лучшими показателями, B — оценка жилья с низким энергопотреблением, C — оценка обычных энергоэффективных домов, I — худшие показатели энергоэффективности.
Чем выше класс, тем меньше придется включать зимой отопление и меньше будут коммунальные платежи.
Условия, актуальные только для вас
Наличие парковочного места, если есть автомобиль; лифта, если вам это важно, например, нужно возить ребенка в коляске, а квартира на 5-м этаже; 2 спальни, или 2 ванны, или обязательно нужна квартира с балконом и проч.
Показать всё

Практически все местные сайты аренды позволяют сохранить критерии поиска и настроить уведомления о появлении квартир, соответствующих вашим требованиям.

Стоит именно звонить, а не писать, потому что в таком случае вероятность выйти на просмотр интересующего вас жилья гораздо выше. Так происходит, потому что спрос на квартиры выше предложения. Агенту одновременно пишут и  звонят с незнакомых номеров множество  людей, которые хотят записаться на просмотр. 

Агент не знает человека, который ищет квартиру, поэтому звонить стоит с заготовленным рассказом о себе, содержащем ответы на ключевые вопросы:  

  • Какая финансовая ситуация и есть ли на руках рабочий контракт, где работает, какой ежемесячный доход.
  • Сколько людей в семье, есть ли дети и домашние животные, сколько питомцев, какие они.
  • Какая у человека психологическая ситуация: насколько давно он ищет квартиру или только начал, был ли негативный опыт или нет и проч.

Многие не готовы обсуждать такие вещи, поэтому предпочитают написать письмо по электронной посте или встретиться с агентом лично. Но быстрее и эффективнее это обсудить по телефону.

Один из важнейших этапов — выход на просмотр. Это возможность для будущего арендатора выяснить все нюансы о будущем месте жительства.

Что нужно проверить
Связь
В квартире может не ловить сотовая связь
Интернет
Уже подключен или есть возможность провести
Мусорные баки
Уточните, где место, куда выбрасывать мусор
Сантехника
Проверьте исправность кранов, бачок унитаза и т.п. 
Стеклопакеты
Обеспечивают ли тишину, тепло и проветриваемость
Розетки
Проверьте, все ли исправны и удобно расположены
Энергокласс
Чем выше энергокласс, тем меньше коммуналка
Запахи
Посторонних неприятных запахов быть не должно
Вид из окна
Убедитесь, что вас устраивает то, что видите
Радиаторы
Проверьте общее состояние и  работоспособность
Соседи
Если они шумят, вам может быть некомфортно
Сквозняки
Их не должно быть, как и посторонних запахов

Обязательно спросите у владельца

  • Кто собственник квартиры, можно ли проверить право собственности.
  • Какие коммунальные услуги  оплачиваются: вода, отопление, электричество, канализация, прочистка дымохода, вывоз мусора или что-то еще. Запросите у владельца их список и стоимость (les charges).
  • Можно ли оформить залог в виде простой банковской гарантии.
  • Как будет проходить дальнейшая коммуникация, если вам сдадут квартиру: планирует ли собственник приходить и проверять общее состояние; как часто; как планирует получать оплату: лично в руки или переводом на карту.

В Люксембурге, а особенно — в столице,  именно лендлорд выбирает арендатора, поскольку спрос велик, а предложение ограничено. Обычно квартиру показывают нескольким претендентам, а затем направляют их документы владельцу, чтобы он принял финальное решение. Часто достаточно направить копию паспорта или ВНЖ и рабочего контракта, но не всегда.

Документы, которые потребуются арендатору
Проверьте, есть ли у вас необходимый пакет документов
Точный перечень требуемых лендлорду бумаг вам озвучит агент
*Обязательные поля отмечены красными звездочками.
Рабочий контракт
Собственнику квартиру важно понимать, кто арендатор: кем он работает и в какой компании. Размер оплаты труда, установленный в контракте, позволяет владельцу сделать выводы о платежеспособности арендатора.
Паспорт или ВНЖ
Любой юридический документ, дающий право на проживание.
Последние три платежных ведомости
Собственнику квартиру важно понимать, стабильно ли арендатор получает зарплату. В ряде случаев этот документ имеет огромное значение для владельцев, поэтому часто просят показать в качестве гаранта платежеспособности.
Справка о составе семьи
Если у вас есть дети, было бы очень полезно показать такое свидетельство. Или хотя бы письменное упоминание о том, что есть дети и какого они возраста
Резюме семьи
Оптимально написать краткое резюме о своей семье. Это короткий документ, описывающий, какой вы замечательный человек, и объясняющий, почему именно вам следует сдавать квартиру в аренду. В письме должно быть ясно указано, что вы надежный арендатор и с вами приятно иметь дело. Если вы берете с собой домашних животных, напишите резюме и о них. Такое личное письмо очень помогает при поиске жилья.
Проверьте, есть ли у вас необходимый пакет документов
Точный перечень требуемых лендлорду бумаг вам озвучит агент
*Обязательные поля отмечены красными звездочками.

Агент действует от имени владельцев квартиры, зная их запросы, и его роль — подобрать вариант арендатора, подходящий для владельца. А не наоборот. 

отзыв нашего читателя в чате Luxtoday
отзыв нашего читателя в чате Luxtoday

Напишите резюме на семью, очень помогает. Если хотите, чтобы дочки в одной спальне спали, то в этом же письме обоснуйте почему - типа дети так дружат сильно, что очень хотят жить в одной комнате (вам формально надо на семью из 4 человек квартиру с 3 спальнями по негласным правилам аренды в Люксембурге, но я не знаю ваших критериев, может быть вы с 2 спальнями на четверых смотрите, отсюда и отказы).

А вообще если поищете здесь в чате по слову "отказы", то увидите, что здесь много у кого такой опыт, здесь очень избалованные лендлорды 😁

Нам одна квартира так понравилась в своё время, что мы даже предлагали помимо депозита заплатить за полгода вперёд, мы очень понравились агенту, который нас всячески "продавал" хозяину, но всё равно хозяин несмотря на всё это сказал "нет, хочу семью с бОльшим ежемесячным доходом" и нам отказал🙈

Если владелец квартиры одобрит вашу кандидатуру как арендатора, то вам пришлют копию договора аренды для предварительного ознакомления. Это еще не окончательный документ, а именно предварительный: для того, чтобы арендатор мог внимательно все изучить и задать вопросы.

Договор должен быть составлен в двух экземплярах в письменной форме, поскольку любые устные договоренности недоказуемы.

Что обязательно проверить в договоре
Срок аренды квартиры 
Размер оплаты 
Периодичность платежей
Размер арендного депозита и способ его обеспечения
Условия расторжения
Допрасходы на аренду и что в них входит
Опись имущества с фотофиксацией недочетов: его составляют при въезде в квартиру
Изменения, которые вправе и не вправе вносить арендатор во время проживания в квартире
Любые другие моменты, которые обговариваются владельцем
Договор
Аренда
Жилье
Узнайте больше о договоре и об условиях аренды квартиры
Читать статью

Договор обязательно должен быть составлен в двух экземплярах в письменной форме, поскольку любые устные договоренности недоказуемы.

Арендная плата
Залог
Лайфхак

Самый надежный способ вернуть залог  — внести его как простую банковскую гарантию (не «по первому требованию»). Однако для этого нужно открыть счет в банке, а для открытия счета потребуют контракт аренды. Получается замкнутый круг?

Это не совсем так: важно понимать, что депозит нужен и платится именно в момент въезда в квартиру, а не в момент подписания контракта. 

Поэтому можно снять квартиру, которая доступна не прямо сейчас, а через некоторое время, например через 2-4 недели, и подписать договор аренды. С ним, соответственно, прийти в банк, открыть счет и попросить банк оформить простую банковскую гарантию. 

Отчет о состоянии имущества составляется до момента вступления арендатора во владение помещением в письменном виде.

В акте подробно фиксируются все важные моменты
Дефекты
Повреждения, сколы, потертости и т.п.
Показания счетчиков
Вносятся по факту на момент въезда
Фотофиксация
Лучше сделать фото и приложить их к описанию

Документ подписывается обеими сторонами на каждой странице. Датируется в момент составления.

После того как арендатор подписал акт приема квартиры, он несет финансовую ответственность за любые повреждения в снятой им квартире. Залог же выступает гарантией, что при выезде квартира будет сдаваться точно в таком же состоянии, как при въезде.

Иными словами, если вы сняли пустую квартиру с белыми стенами без ламп и мебели, то именно в таком виде ее нужно будет вернуть владельцу. И учтите, что практически всегда при выезде вас попросят перекрасить стены.

Учтите, что если вы снимаете квартиру, коммунальные платежи могут быть включены в арендную плату. Если это так, то обязательно должно быть внесено в договор. Если же коммуналка не включена в ежемесячную плату за аренду и до вас был арендатор, переведите после него оплату коммунальных услуг на свое имя.

 Чтобы оплачивать коммунальные платежи, понадобится только счет в местном банке. В мобильном банкинге можно настроить предпочтительный способ оплаты — автоматический сбор платежей (domiciliation) или самостоятельную оплату через банковский перевод (virement).

Газ
Вода
Электричество
Узнайте, как правильно оплачивать коммунальные платежи в Люксембурге
Читать статью
faq

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Легко ли арендовать жилье в Люксембурге

Сколько стоит снять квартиру в Люксембурге

Как найти квартиру в Люксембурге

Какие правила аренды квартиры

В материале использованы изображения: Spacejoy for Unsplash

Была ли эта статья полезной?
Очень полезно!
Информативно!
Не понятно
Это устарело