Les secrets de la location immobilière au Luxembourg que vous ne trouverez nulle part ailleurs
Entretien avec un agent immobilier sur les règles en vigueur pour louer un logement au Luxembourg : prix, documents, cautions, commissions, risques et erreurs courantes commises par les locataires.
Je m'appelle Irina Bettendorf et je suis agent immobilier. Je me suis installée au Luxembourg il y a plus de 20 ans, non pas dans le cadre d'un programme, mais grâce à l'aide d'amis.
À cette époque, je n'avais ni nom de famille européen ni passeport européen. Tout cela est venu plus tard, après de nombreuses années d'immigration et d'intégration dans la société, grâce au travail, aux études et au bénévolat continu pour diverses associations. Après le divorce, chacun de nous a trouvé sa moitié, d'abord mon mari, puis, 15 ans plus tard, moi.
Mon voyage vers le Grand-Duché était également inhabituel : nous venions de Cuba.
Au Luxembourg, dans :
- a travaillé dans de nombreux domaines différents ;
- obtenu un deuxième diplôme ;
- était joueur-entraîneur de l'équipe de basket-ball ;
- a suivi une formation et a travaillé comme arbitre de basket-ball pendant trois saisons ;
- loué un appartement avec son mari ;
- cherchait un appartement en tant que mère célibataire ;
- J'ai appris tous les pièges liés à la location d'un logement grâce à mon expérience personnelle.
- a suivi une formation complémentaire et est devenu agent immobilier ;
- Depuis de nombreuses années, j'aide des personnes très diverses à trouver un toit au Grand-Duché, que ce soit par le biais d'un achat ou d'une location.
Si vous envisagez de louer, d'acheter ou de vendre un bien immobilier au Luxembourg, ou si vous êtes déjà activement à la recherche d'un bien, n'hésitez pas à consulter mon expérience. Tout d'abord, lorsque nous arrivons dans un nouveau pays, nous commençons tous par chercher un logement à louer.
Ne sous-estimez pas le capital social
Après le mariage, mon premier mari et moi avons déménagé à Liberty Island, sa terre natale. La vie y était difficile, et en fait, il n'y avait rien d'autre que la liberté. Lorsque la situation a atteint ses limites, nos amis au Luxembourg nous ont aidés. Ils ont obtenu des visas et des passeports. Sans eux, nous ne serions bien sûr pas venus ici, car tout est très cher.
Il ne sert à rien de cacher que nous avons eu beaucoup de chance. On nous a tout simplement retirés d'une vie et fourni des documents et un premier logement pour en commencer une autre. Nous devions simplement trouver un emploi par nous-mêmes, car sans emploi, on ne peut pas survivre ici.
Cependant, cette question n'a pas été facile à résoudre pour nous. Ceux qui déménagent pour le travail savent qu'il faut être soit un spécialiste unique, soit un expert de haut niveau dont le Luxembourg a besoin. Ce n'était pas notre cas. Mon premier mari et moi étions tous deux géologues. Finalement, j'ai étudié le droit à la Sorbonne et suivi des cours de reconversion pour devenir agent immobilier, mais c'est une autre histoire.
Pourquoi louer un logement n'est pas facile : il y a 20 ans et aujourd'hui
L'accessibilité financière du logement au Luxembourg, ou plutôt son inaccessibilité, n'est pas un problème nouveau.
Dans le passé. Il y a un peu plus de 20 ans, lorsque j'ai emménagé ici, la guerre faisait rage en Yougoslavie. Il y avait beaucoup de réfugiés venus de Serbie, de Croatie et des pays voisins. Les réfugiés et les diplômés sont deux catégories de personnes complètement différentes, et les propriétaires les traitent différemment.
Aujourd'hui. Depuis lors, la situation n'a fait qu'empirer. Beaucoup de nouveaux logements ont été construits. Et les nouveaux logements sont toujours plus chers, les gens contractent des emprunts pour les acheter, et ces emprunts doivent être remboursés. Vous ne pouvez donc tout simplement pas demander à votre locataire de payer un loyer inférieur à votre mensualité hypothécaire. Sans compter les charges et autres dépenses.
Si l'on examine les statistiques, par rapport à 2021, au deuxième trimestre 2022, le nombre de maisons disponibles à la location a diminué de 5 % et celui des appartements de 14 %. Dans le même temps, les loyers ont augmenté. Il s'agit d'un processus naturel qui va se poursuivre.
Quelle en est la raison ?
- Depuis dix ans, des professionnels hautement qualifiés viennent s'installer au Luxembourg. Ils ont déjà des contrats de travail et des salaires élevés. Et qui dit salaires élevés dit aussi loyers élevés.
- Dans le même temps, il existe une importante population de réfugiés, de mères célibataires et de travailleurs étrangers à faibles revenus. Le marché doit s'adapter à cette situation, ce qui signifie qu'il faut construire encore plus de logements. Mais...
- Les promoteurs immobiliers ne parviennent pas à suivre le rythme de croissance démographique et sont parfois dans l'impossibilité de construire là où il y a de l'espace disponible. La politique gouvernementale impose que les espaces verts restent verts. Il faudra peut-être des décennies avant qu'ils ne soient convertis en zones résidentielles.
Que peut-on louer dans la capitale avec un salaire de 2 400 € ?
Lorsque vous déménagez au Luxembourg, vous devez vous préparer au fait que la majeure partie de votre salaire, quel qu'en soit le montant, sera consacrée au loyer. Et vous devez bien comprendre que tous les logements ne seront pas forcément abordables avec un revenu donné.
Par exemple, avec un salaire de 2 400 euros dans les zones métropolitaines, vous ne pouvez vous permettre qu'un appartement, probablement un studio. Mais pas une maison. Si nous parlons d'un logement plus ou moins confortable, alors avec un tel salaire, le loyer maximal est de 1 500 euros.
Pour en revenir au coût, il convient de mentionner que la loi stipule clairement que le coût annuel de la location ne peut dépasser 5 % du montant investi dans le bien immobilier. La loi changera en 2023, abaissant ce chiffre, ce qui réjouira les locataires.
Peu importe qu'il s'agisse d'un prêt ou de vos propres économies (qui sait ?). En termes simples, vous pouvez récupérer intégralement le coût de la location d'un bien immobilier en 20 ans au moins.
Cependant, le plus intéressant est que les maisons et les appartements coûtent désormais tellement cher que presque personne ne fixe même 5 %. Au Luxembourg, ils ne fixent rien de plus de 2 à 3 % pour les logements neufs, car cela reviendrait très cher au locataire d'y vivre.
Comment respecter les deux principes fondamentaux pour trouver un logement
Le pays est divisé en 12 cantons, chacun ayant une ville clé qui mérite qu'on s'y attarde. Et si vous regardez la carte, vous constaterez que les prix varient énormément. Prenons par exemple Luxembourg et le canton de Vianden, au nord.
Le même studio coûtera, disons, 1 400 £ ou plus dans la capitale. Mais à Vianden, vous pouvez en trouver un pour 1 000 £. Et la distance entre ces deux villes n'est que d'environ 60 kilomètres.
Accessibilité et commodité des transports
La première règle pour trouver un toit, surtout si vous n'avez pas de voiture. Bien sûr, vous devriez chercher un logement plus proche de votre lieu de travail.
Si vous travaillez déjà en dehors de la capitale ou d'une grande ville, il est préférable de chercher un logement près de votre lieu de travail. Si vous travaillez dans la capitale, vous pouvez rechercher des logements desservis par les bus ou les trains.
Rapport loyer/salaire
Ceci est également très important, car il existe une règle tacite qui n'est pas inscrite dans la loi. Aucun propriétaire ne vous louera un logement si le revenu de votre famille ne dépasse pas trois fois le coût du loyer plus les charges.
Il y a un studio à 1 500 € + 200 € de charges. Combien gagne la famille ? Si c'est environ 5 000 €, alors une telle demande pourrait être acceptée. Car 1 700 € x 3 = 5 100 €. Si la famille gagne 3 000 €, alors personne ne leur louera quoi que ce soit. Personne ne se référera à la loi ou à un document, car ils n'existent pas. Il s'agit simplement d'une pratique acceptée.
Pourquoi est-ce que je parle d'un budget d'environ 2 400 € ? Lorsqu'il y a un afflux de réfugiés, comme ce fut le cas à la fin des années 1990 et aujourd'hui, le salaire moyen de ces personnes est d'environ 2 400 €, parfois légèrement plus. Les Européens qui travaillent ici dans les institutions européennes gagnent beaucoup plus et peuvent se permettre de louer un logement à partir de 3 000 € par mois.
Mais ne désespérez pas, vous devez vous diriger vers le nord ou le nord-est. Vous pouvez également envisager Esch-sur-Alzette.
Où chercher un logement à louer
Il existe en fait plusieurs options pour trouver un logement.
Sites web spécialisés
Bien sûr qu'ils existent :
- www.habiter.lu and so on.
Il s'agit de portails officiels qui répertorient les appartements proposés par les agences immobilières, sans sélectionner les clients potentiels. Comment fonctionne généralement ce système ?
L'agent publie des annonces sur des portails, les utilisateurs les reçoivent sous forme de newsletters ou parcourent activement les pages virtuelles des portails eux-mêmes, rêvant de trouver un toit. L'agent commence à recevoir des appels provenant de numéros inconnus de personnes qui souhaitent s'inscrire pour une visite, etc.
Quel est l'inconvénient ? Ce n'est pas le processus le plus rapide. En tant qu'agent, vous ne connaissez pas la personne qui cherche un appartement. Vous devez la rencontrer, comprendre sa situation psychologique et financière, savoir où elle travaille, combien elle gagne. Vous ne pouvez pas discuter de ces choses au téléphone ; certaines personnes ne donnent même pas leur nom de famille.
Ce n'est qu'une fois ce travail effectué qu'il est judicieux d'accompagner le locataire pour visiter l'appartement.
Réseaux sociaux
Facebook, LinkedIn, Internations, Instagram et internations.org vous permettent de voir immédiatement qui est une personne, de savoir où elle travaille et d'estimer son salaire. Cela peut simplifier les interactions entre le locataire et le propriétaire. Si vous ne souhaitez pas effectuer vous-même ces recherches, vous pouvez contacter une agence.
Agents
Nous disposons de nos propres listes d'appartements, qui incluent les préférences des propriétaires, l'emplacement et d'autres facteurs qui nous aident à trier les demandes plus efficacement. Cela nous fait gagner du temps et nous permet de travailler plus efficacement.
Quels documents le locataire devra-t-il fournir ?
Si nous parlons d'une personne qui travaille déjà ici et qui a un contrat, alors c'est simple :
- Contrat de travail.
- Passeport ou permis de séjour, tout document légal accordant le droit de séjour.
- Les trois derniers bulletins de salaire. Il est très important de comprendre quel genre de personne il est, ce qu'il fait dans la vie, pour quelle entreprise il travaille et s'il dispose d'un revenu stable. C'est extrêmement important pour les propriétaires.
- Si vous avez des enfants, il serait utile de fournir un certificat de composition familiale. Ou au moins mentionner par écrit que vous avez des enfants et leur âge.
En l'absence de contrat, vous devez étudier le contexte. En général, chaque situation doit être examinée individuellement.
Quelles dépenses prévoir ?
Le plus important quand on loue un appartement, c'est l'argent. Quand quelqu'un veut louer un logement, il doit être prêt à faire face à des dépenses importantes dès le premier jour.
D'où viennent-ils ?
- Le locataire paie toujours le premier mois de loyer à l'avance.
- Il verse le plus souvent une caution. En général, celle-ci correspond à 2 ou 3 mois de loyer. Elle n'est parfois pas exigée, mais cela est rare.
- Vous devez payer des frais d'agence si vous faites appel aux services d'un agent immobilier. Malheureusement, ces frais sont à la charge de la personne qui en a besoin, c'est-à-dire le locataire. Les frais d'agence s'élèvent à un mois de loyer plus 17 %. Cela signifie que pour un studio coûtant 1 000 €, vous devrez payer 1 170 € à l'agent immobilier. Pour un appartement ou une maison coûtant 3 000 €, les frais s'élèveront à 3 510 €.
L'agent agit au nom des propriétaires d'appartements, connaissant leurs exigences, et son rôle est de trouver un locataire qui convienne au propriétaire. Et non l'inverse !
Cependant, ce n'est pas le propriétaire qui paie la commission de l'agent, mais le locataire. C'est un paradoxe, mais cela s'est imposé au fil des ans, car l'offre de logements à louer à long terme (un an ou plus) est nettement inférieure à la demande réelle.
En général, je pense qu'un taux fixe ou un partage égal des frais d'agence entre le locataire et le propriétaire serait une règle plus équitable.
Jugez par vous-même, même en prenant l'exemple d'un studio malheureux à 1 000 €, nous obtenons une somme arrondie des dépenses pour le locataire :
- 1 000 euros pour le premier mois ;
- Dépôt de 2 000 à 3 000 euros ;
- 1170 euros de frais d'agence.
Cela représente déjà environ 4 000 à 5 000 euros. Et puis il y a l'assurance ! D'ailleurs, il vaut mieux souscrire une assurance à l'avance. Souvent, lors de la signature d'un contrat, on vous demande de présenter l'accord. D'une manière générale, les frais d'agence unilatéraux et les cautions exorbitantes compliquent beaucoup la vie de tout le monde, à mon avis.
Et surtout, la caution ne couvre pas les frais de location ! Cela est stipulé dans chaque contrat.
Autrement dit, cet argent peut être utilisé pour les réparations après l'expulsion, pour la dépréciation, pour ainsi dire. Et pour payer les factures de services publics. Et vous devez payer régulièrement pour l'appartement. Même s'il pleut dans l'appartement, si un avion vole à l'intérieur.
Ce qu'il faut prendre en considération lors de la visite d'un appartement
L'une des étapes les plus importantes est la visite. C'est à ce moment-là que le contrat est rédigé et que le certificat d'acceptation est signé — ce sont les documents les plus importants qui servent de garantie pour les deux parties. Tout ce travail incombe à l'agent, s'il y en a un.
Il s'agit essentiellement de faire un inventaire complet de l'appartement, que ce soit pour emménager ou déménager : vous devez relever les compteurs et répertorier tout ce qui se trouve dans l'appartement. Lorsque vous déménagez, vous devez restituer l'appartement dans l'état où vous l'avez reçu. Repeignez les murs si nécessaire. Rebouchez les trous que vous avez percés pour accrocher des tableaux.
Il convient de rappeler que :
- La plupart des contrats impliquent une interdiction de sous-louer, même si cela n'est pas explicitement mentionné.
- Si, lorsque vous emménagez, le propriétaire vous voit pour la première fois et vous dit : « Installez-vous ici, pas besoin de contrat », il y a probablement quelque chose de louche. Il est probable que le bien n'appartienne pas à cette personne, qu'il soit à vendre, ou qu'elle vous demande de payer en espèces, ce qui ne donne au locataire aucune garantie ni aucun droit. Les agents vérifient toujours ces éléments.
- Les contrats sont souvent signés sans être lus, mais chaque ligne doit être soigneusement examinée.
- Si vous avez la possibilité de changer quelque chose en votre faveur, vous devriez le faire.
- Lorsqu'une personne arrive dans un autre pays, elle ressent du stress et parfois même de la panique. Elle se contente alors de n'importe quel logement. Mais cela peut entraîner de gros problèmes par la suite. Il vaut donc mieux ne pas prendre de décision précipitée.
- En cas de barrière linguistique, il est vivement recommandé de faire appel à un professionnel. Dans d'autres cas, cela peut également s'avérer utile. Par exemple, lors d'un entretien pour visiter un appartement, la présence d'un tiers permet d'éviter les moments délicats. Le propriétaire n'a pas besoin de demander au candidat combien il gagne ni s'il est solvable. L'agent s'en chargera. Il saura également trouver les mots pour apaiser la situation si le propriétaire refuse catégoriquement de rencontrer un locataire potentiel.
- Il est conseillé de joindre des photos au certificat d'acceptation (inventaire) afin d'éviter toute ambiguïté.
Quelles difficultés rencontrent les mères qui ont des enfants ?
Il s'agit d'une catégorie distincte que j'essaie d'aider. Je considère que c'est mon devoir, car je comprends ce qu'ils ont vécu. Lorsque j'ai divorcé de mon premier mari, ils ne voulaient pas me laisser vivre avec mon jeune enfant, même si nous nous étions séparés à l'amiable, sans procès ni partage des biens.
Les raisons variaient considérablement : « Oh, nous avons des tapis, nous avons peur pour eux », « Oh, nous n'avons pas beaucoup d'espace, nous avons peur que votre enfant ne se sente pas à l'aise pour vivre et grandir ici », « Oh, nous n'avons pas de jardin, il n'aura nulle part où jouer ». Beaucoup de raisons polies qui ne veulent rien dire.
Un jour, j'ai accidentellement découvert ce qu'était réellement la vérité. C'est simple : « Nous avons peur que si vous perdez votre emploi, vous ne puissiez plus payer votre loyer et subvenir aux besoins de votre enfant, et nous ne pourrons pas vous expulser. »
J'ai résolu ce problème en demandant à visiter l'appartement seule. Cela m'a permis d'entrer dans l'appartement, d'évaluer la situation par moi-même, puis de dire sur place que j'avais un enfant, que j'étais divorcée et que tout allait bien pour nous, tant au travail que dans notre relation. Et ça a marché !
Mais pour les mères qui sont arrivées en grand nombre ces derniers mois, je leur conseille toujours de se familiariser d'abord avec la réglementation du Grand-Duché. Elles peuvent avoir droit à un logement social. Et mon deuxième conseil est de rechercher un logement qui a déjà été payé. Il s'agira peut-être d'un immeuble ancien, mais le loyer y sera probablement moins cher !
Comment éviter de tomber entre les mains d'escrocs lors de la location d'un logement
Il y a des citoyens malhonnêtes partout, dans tous les domaines, même dans un pays progressiste comme le Luxembourg.
Ce qui devrait absolument éveiller les soupçons :
Réticence à signer un contrat
Hébergement étrangement bon marché
Ce ne sont là que quelques-unes des situations dont je discute lors des consultations. Je résumerais la règle la plus importante pour trouver un appartement comme suit : si vous avez des doutes, des craintes ou des incertitudes à propos de quoi que ce soit, consultez les professionnels. Aucun client ne m'a jamais quitté déçu.