Impact du travail à distance et hybride sur le marché de la location au Luxembourg en 2025

Le début du changement : pandémie et éloignement.

Au printemps 2020, le Luxembourg, comme d'autres pays européens, a introduit des mesures sanitaires strictes. Une grande partie des employés ont été transférés pour travailler à domicile, et le gouvernement a simultanément gelé la croissance des loyers pour soutenir la population. Cette décision est restée en vigueur jusqu'à la mi-2021 et a temporairement empêché le marché de s'emballer.

Le travail à distance s'avère étonnamment efficace. Avant la pandémie, seul un petit pourcentage de travailleurs y avait recours, mais à l'été 2020, jusqu'à 40 % de l'ensemble des employés du pays travaillaient à domicile. Il s'est avéré que de nombreuses professions, notamment dans les secteurs de la finance et des services, n'exigent pas une présence quotidienne au bureau. Par conséquent, le logement n'est plus perçu uniquement comme un lieu de détente, et l'intérêt pour les appartements avec une pièce supplémentaire, les maisons spacieuses et les propriétés avec balcon ou jardin s'est accru.

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En 2021, alors que les restrictions strictes commençaient à être assouplies, il est devenu évident que le télétravail n'allait pas disparaître. Les entreprises ont commencé à mettre en place des horaires hybrides, permettant aux employés de travailler à domicile plusieurs jours par semaine. Ainsi, la pandémie n'a pas seulement modifié les habitudes à court terme, elle a aussi jeté les bases d'une évolution à long terme des préférences des locataires.

Fixer le modèle hybride

En 2022, la plupart des entreprises avaient adopté un format de travail hybride. Il y avait moins d'employés travaillant entièrement à distance, mais plus de la moitié des employés souhaitaient rester chez eux au moins un jour par semaine, et un tiers d'entre eux préféraient travailler à distance la plupart du temps. Cette évolution a modifié la valeur du logement : le lieu de travail n'est plus le facteur décisif, il cède la place à la qualité de vie et à la commodité.

Les logements avec un bureau séparé ou la possibilité d'installer un lieu de travail sont devenus particulièrement populaires. L'intérêt pour les maisons avec jardin et les appartements avec terrasse spacieuse s'est accru. Dans le même temps, les prix d'achat des logements ont continué à augmenter et les taux d'intérêt hypothécaires se sont accrus, ce qui a contraint de nombreuses personnes à reporter leur achat et à rester locataires. Ainsi, la demande de location n'a pas diminué, même lorsque certains employés ont pu travailler en dehors de la capitale.

La spécificité transfrontalière a eu un impact particulier. La moitié de la main-d'œuvre luxembourgeoise vient des pays voisins et fait la navette tous les jours pour se rendre au travail. Après la pandémie, des accords ont été conclus pour leur permettre de travailler à domicile une partie du temps sans avoir à se déplacer dans le pays. Cela a réduit le nombre de personnes ayant besoin de louer de manière permanente au Luxembourg, mais n'a pas entraîné une forte baisse de la demande : de nouveaux professionnels sont toujours entrés sur le marché et ont préféré louer.

Le travail à distance a également accru l'intérêt pour les contrats à court terme et les formats de location flexibles. Certains locataires, en particulier les "nomades numériques", préfèrent les appartements équipés de meubles et d'Internet qui peuvent être loués pour plusieurs mois. Cela a donné naissance à une niche d'appartements avec services, qui n'étaient pas courants au Luxembourg auparavant.

Géographie de la demande et redistribution des locataires

Traditionnellement, le marché de la location est centré sur la ville de Luxembourg et ses environs. Cependant, l'hybridation a permis aux locataires d'avoir une vision plus large. Nombreux sont ceux qui se sont installés dans les banlieues et les communes rurales, où les logements sont plus spacieux et moins chers. Les cantons du sud et du nord du pays ont commencé à enregistrer une augmentation de la demande, et donc des prix.

Dans la capitale, au contraire, la demande a légèrement diminué. Les données montrent que le nombre d'annonces de location d'appartements a augmenté, ce qui indique un marché plus calme. Dans le centre, les loyers ont cessé de croître aussi rapidement, et dans certains quartiers, ils ont même légèrement diminué. Cette situation contraste avec celle des banlieues, où les prix ont continué à augmenter régulièrement.

En général, le marché est devenu plus équilibré. Le centre reste l'endroit le plus cher et le plus prestigieux, mais les locataires choisissent de plus en plus des alternatives en dehors de la capitale, ce qui était beaucoup plus rare auparavant.

Dynamique des prix de location

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Malgré l'évolution de la demande, les loyers ont continué à augmenter au Luxembourg. En 2020, le taux moyen était d'environ 22-23 € par mètre carré et a atteint près de 29 € au début de 2025. Le loyer moyen d'un appartement s'élevait alors à environ 1 779 euros par mois et celui d'une maison à plus de 3 100 euros.

La pandémie a ralenti la croissance pendant une courte période : en 2020-2021, les taux de location sont restés pratiquement inchangés, en grande partie à cause du gel. Mais dès 2022, une hausse progressive des prix s'est amorcée et, en 2023-2024, la croissance est devenue à deux chiffres. Dans certains segments, les loyers ont augmenté de 10 à 12 % par an. Cela s'explique à la fois par l'afflux de nouveaux locataires et par une offre limitée.

Les différences régionales sont devenues plus marquées. Dans la capitale et ses environs, les prix se sont stabilisés et, dans les cantons de l'ouest, ils ont même diminué de près de 10 %. Dans le même temps, les régions du nord et du sud ont enregistré une croissance, ce qui indique une redistribution de la demande en faveur d'endroits plus abordables et plus calmes.

Impact sur les propriétaires

Pour les propriétaires, les changements sont ambigus. Les propriétaires de petits appartements dans le centre ont été confrontés à des difficultés : la demande pour ces biens a diminué et il a parfois été nécessaire de faire des concessions aux locataires. Dans le même temps, les propriétaires d'appartements et de maisons spacieux en ont profité. Leurs logements sont devenus particulièrement demandés et les prix ont augmenté plus rapidement.

Les rendements locatifs au Luxembourg sont traditionnellement faibles, de l'ordre de 2,5 à 3 % par an. Toutefois, il a légèrement augmenté en 2023-2025, les loyers ayant progressé plus rapidement que les prix de vente. Les propriétaires de biens immobiliers dans les banlieues en ont particulièrement profité, où la demande s'est renforcée et où les prix d'achat sont restés jusqu'à présent inférieurs à ceux de la capitale.

Entre-temps, l'État a augmenté l'offre de logements sociaux. Entre 2021 et 2024, le nombre d'appartements à loyer modéré a doublé. Cette mesure a permis d'alléger en partie la pression, mais n'a pas changé la situation générale : la demande sur le marché reste supérieure à l'offre et les locataires se disputent chaque logement.

Types de logements et nouvelles préférences

Le travail à distance a modifié l'équilibre entre les différents types de location. Les appartements représentent toujours la majorité du marché, mais les appartements de deux et trois chambres sont devenus les leaders. Les studios ont perdu de leur attrait. Les maisons à louer restent rares, mais la demande a considérablement augmenté. Le coût moyen de la location d'une maison a dépassé les trois mille euros et de nombreuses familles sont prêtes à débourser ces sommes pour le confort.

Les nouveaux bâtiments ont également été plébiscités. Leur agencement et leur infrastructure sont mieux adaptés aux besoins des travailleurs à distance. Certains promoteurs, incapables de vendre leurs appartements en raison des taux hypothécaires élevés, les ont mis sur le marché de la location, ce qui a augmenté l'offre de logements de qualité. Aujourd'hui, les propriétaires de logements anciens doivent investir dans des travaux de rénovation pour faire face à la concurrence des nouveaux bâtiments.