Logement et loyer

Acheter un bien immobilier au Luxembourg en tant qu'étranger : avantages et inconvénients

Vous habitez en dehors du Luxembourg et vous souhaitez savoir s'il est possible d'acheter un bien immobilier au Grand-Duché en tant qu'étranger et quelles sont les conditions à remplir ? Vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous répondrons à cette question et nous examinerons également le marché immobilier luxembourgeois, les avantages et les inconvénients d'un achat au Luxembourg, ainsi que le processus d'achat.

Table des matières

Si vous envisagez d'acheter au Luxembourg, n'oubliez pas que le marché immobilier y est l'un des plus chers d'Europe.

Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Luxembourg ?

Commençons par répondre à la question qui vous a sûrement amené ici : Les étrangers peuvent-ils acheter des biens immobiliers au Luxembourg ? Au Luxembourg, il n'y a pas de différences dans les droits d'accès à la propriété en fonction de la nationalité, ni de lois spéciales pour les étrangers souhaitant acquérir un bien immobilier dans le pays. Cela signifie que les droits des étrangers sont essentiellement les mêmes que ceux des citoyens luxembourgeois et que, par conséquent, les étrangers européens et non européens ont le droit d'acquérir des biens immobiliers ou des terrains au Luxembourg dans les mêmes conditions que les locaux.

Cela signifie que les étrangers n'ont besoin d'aucune autorisation gouvernementale ni d'aucune exigence spécifique pour pouvoir acheter une propriété dans le pays. De plus, il n'y a pas non plus de montant minimum d'investissement.

Il n'est même pas nécessaire d'être résident luxembourgeois pour acheter un bien immobilier dans le pays. Cependant, il est important de comprendre que l'achat d'une propriété au Luxembourg ne donne pas à l'acheteur le droit de résider dans le pays. Les acheteurs qui achètent une propriété au Luxembourg et qui souhaitent vivre dans le pays doivent suivre les procédures habituelles de demande de visa et de résidence applicables à leur situation.

Aperçu du marché immobilier luxembourgeois

Maintenant que nous savons que les étrangers peuvent acheter un bien immobilier dans le pays dans les mêmes conditions que les locaux, examinons le marché immobilier luxembourgeois. Nous commencerons par examiner les prix de l'immobilier luxembourgeois, puis nous discuterons des avantages et des inconvénients d'un achat dans le pays pour un étranger.

Prix du marché immobilier luxembourgeois

Au cours des dernières décennies, le Luxembourg a connu une demande croissante de biens immobiliers, qui s'est conjuguée à une offre limitée, ce qui a entraîné une augmentation significative des prix de l'immobilier, en particulier dans la ville de Luxembourg et les zones urbaines voisines.

Les prix ont tellement augmenté que le marché immobilier luxembourgeois est l'un des plus chers d'Europe. Toutefois, ces dernières années, on a assisté à une stabilisation et même à une légère baisse des prix.

Selon le 12e rapport d'analyse de l'Observatoire de l'Habitat, les prix des appartements existants ont connu au 3e trimestre 2024 une légère baisse de 3,6% par rapport au même trimestre de l'année précédente, tandis que les prix des maisons existantes sont restés stables. En revanche, les appartements en cours de construction (VEFA) ont connu une réduction plus prononcée, avec une baisse de 2,6 % en glissement annuel, bien que les transactions sur ce segment restent limitées.

Source : Immotop

Selon Immotop, en février 2025, le prix moyen des biens résidentiels à vendre s'élevait à 8 179 euros/m2, soit une baisse de 5,21 % par rapport à février 2024. Au cours des deux dernières années, le prix moyen au Luxembourg a culminé en avril 2023 à 9.028 euros/m2.

Les deux tableaux ci-dessous donnent un aperçu de la situation actuelle du marché résidentiel au niveau du pays et de la capitale.

Luxembourg City

Zone	Prix (€/m2)
Belair	14 093
Gasperich-Cloche d’or	12 500
Limpertsberg	12 270
Kirchberg	12 247
Muhlenbach	11 896
Cents	11 568
Ville Haute	11 563
Neudorf-Weimershof	11 553
Merl	11 464
Hollerich	11 462
Rollingergrund	11 082
Clausen	11 075
Cessange	10 980
Gare	10 890
Weimerskirch	10 410
Pulvermuhl	10 375
Bonnevoie-Verlorenkost	10 363
Eich	10 344
Pfaffenthal	10 285
Hamm	9 759
Dommeldange	9 589
Beggen	9 285
Grund	4 678

Luxembourg

Régions	Prix (€/m2)
Centre	10 493
Ouest	7 541
Est	6 947
Sud	6 849
Nord	5 814

Avantages et inconvénients de l'achat au Luxembourg

Le marché immobilier luxembourgeois présente à la fois des avantages et des inconvénients pour un investisseur étranger. Examinons-en les principaux :

Avantages et inconvénients

Stabilité économique et politique : Le Luxembourg est l'un des pays les plus stables d'Europe, avec une économie forte basée sur les services financiers, la technologie et la logistique. Cela garantit la sécurité et réduit considérablement le risque de voir les prix de l'immobilier baisser pour des raisons politiques ou économiques.

Un marché immobilier attractif : Bien que les prix soient considérablement élevés, la demande croissante de logements fait de l'immobilier au Luxembourg un investissement judicieux, en particulier dans la capitale et ses environs.

Des rendements stables : Les loyers au Luxembourg sont assez élevés, ce qui signifie que même si les prix d'achat sont considérablement élevés, les investisseurs qui choisissent de louer des biens immobiliers seront en mesure de garantir un rendement.

Protection juridique : Le pays dispose d'un cadre juridique clair et transparent pour l'achat et la propriété de biens immobiliers, ce qui réduit le risque de litiges.

Avantages fiscaux : Le Luxembourg offre des avantages fiscaux aux investisseurs étrangers, tels que la déductibilité des intérêts hypothécaires, une faible taxe foncière et une réduction de l'impôt sur les plus-values après une détention prolongée. En outre, le pays a conclu de nombreux accords bilatéraux qui permettent d'éviter la double imposition.

Prix élevés de l'immobilier : Les prix de l'immobilier au Luxembourg sont parmi les plus élevés d'Europe, ce qui implique une mise de fonds initiale importante.

Pénurie de biens immobiliers : Le marché immobilier luxembourgeois est très compétitif, marqué par une forte demande et une offre limitée, en particulier dans les zones urbaines. Il est donc difficile de trouver un bien immobilier.

Risques liés à la gestion à distance : La gestion d'un bien immobilier à distance peut entraîner des coûts supplémentaires. Le fait que la détention d'un bien immobilier ne garantisse pas un titre de séjour peut entraîner des coûts et des procédures supplémentaires pour les étrangers non européens qui souhaitent se rendre dans le pays, même temporairement, pour assurer la gestion du bien immobilier.

Le ralentissement de la tendance du marché : Ces dernières années, une légère baisse des prix a été observée, ce qui pourrait engendrer des incertitudes quant à la croissance de la valeur des biens immobiliers à court terme.

Des réglementations strictes pour les nouveaux développements : Le Luxembourg dispose d'une réglementation stricte en matière de construction et de développement de logements. Il peut donc être difficile de trouver un terrain approprié et une analyse minutieuse est nécessaire avant d'acheter.

Faibles rendements par rapport à d'autres marchés : Bien que les loyers soient élevés, les rendements en pourcentage de la valeur des biens immobiliers peuvent être inférieurs à ceux d'autres marchés, comme le Portugal ou l'Espagne, où les prix d'achat sont plus abordables.

Les étapes de l'achat d'un bien immobilier au Luxembourg

Enfin, nous présentons un résumé du processus d'achat d'un bien immobilier au Luxembourg, en soulignant certaines particularités pour les investisseurs étrangers :

Définition des besoins

La première étape de l'acquisition d'un bien immobilier au Luxembourg consiste à définir clairement ses objectifs et ses besoins. Les investisseurs étrangers doivent déterminer des facteurs tels que le budget, le type de propriété (appartement, maison ou terrain) et le but de l'investissement (résidentiel, location ou revente).

Recherche de biens

La recherche d'un bien immobilier est l'un des processus les plus importants et les plus difficiles, car le marché de l'immobilier au Luxembourg est très compétitif et l'offre y est limitée. À ce stade, il est possible d'utiliser des plateformes telles que Immotop.lu, AtHome.lu et Luxembourg Sotheby's International Realty. Il est également utile de contacter les agences immobilières locales.

Sélection, analyse et diligence raisonnable

Une fois que plusieurs options intéressantes ont été identifiées, il est recommandé de réduire la recherche à une liste restreinte de biens qui répondent aux critères définis. Il est ensuite essentiel de procéder à une analyse détaillée (due diligence) des biens sélectionnés. Cette analyse doit comprendre une inspection physique du bien, un examen des documents juridiques, une analyse du prix du bien par rapport aux prix du marché, une analyse du retour sur investissement potentiel et un examen des réglementations locales, entre autres aspects.

Présentation d'une offre d'achat et négociation

Une fois qu'un bien a été sélectionné, une offre formelle doit être soumise, comprenant le prix proposé et toutes les conditions spécifiques. Le vendeur peut accepter le prix proposé, ou un processus de négociation peut avoir lieu. Les acheteurs étrangers doivent bénéficier d'un conseil juridique pour s'assurer que l'offre est conforme aux réglementations locales et pour les soutenir au cours du processus de négociation.

Signature du compromis de vente

La première étape formelle du processus d'achat est la signature d'un document appelé compromis de vente qui détaille les conditions convenues, telles que le prix final, les modalités de paiement et la date limite de réalisation de la transaction. Ce document a une valeur juridique importante au Luxembourg ; une fois signé par les deux parties, il est juridiquement contraignant pour l'acheteur et le vendeur. Il est donc important pour les acheteurs étrangers de s'assurer qu'un avocat ou un conseiller local examine le document avant de le signer.

Droit de rétractation

Au Luxembourg, l'acheteur dispose d'un délai de 10 jours après la signature de la promesse de vente pour se rétracter sans pénalité. Ce droit permet à l'acheteur de reconsidérer la transaction ou de résoudre d'éventuels problèmes financiers ou juridiques.

Obtention d'un financement

Si un financement est nécessaire, l'étape suivante consiste à demander un prêt hypothécaire. Un acheteur étranger peut choisir de le faire dans son pays de résidence ou au Luxembourg, mais dans ce dernier cas, le processus peut être plus difficile et plus rigoureux que pour un acheteur local. Les banques demanderont certainement des garanties supplémentaires et des preuves de solvabilité financière dans le pays d'origine.

Formalisation de l'achat par acte notarié

La transaction s'achève par la signature de l'acte authentique devant un notaire. Ce document formalise le transfert de propriété et garantit que toutes les exigences légales ont été respectées, telles que la vérification de la propriété du vendeur et le respect des obligations fiscales. Au Luxembourg, le notaire agit en tant qu'intermédiaire neutre et est obligatoire dans toute transaction immobilière.

Paiement et inscription

La dernière étape consiste à effectuer le paiement final, qui comprend le prix du bien, les droits d'enregistrement et les taxes foncières, qui varient en fonction du type et de la localisation du bien, ainsi que les frais de notaire. Par la suite, le notaire se charge d'enregistrer le bien dans le registre public afin que l'acheteur obtienne le titre de propriété officiel.

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Comme nous l'avons vu, les étrangers peuvent acheter des biens immobiliers au Luxembourg dans les mêmes conditions que les locaux. Cependant, les acheteurs étrangers devront faire face à certaines difficultés telles que les prix élevés, la pénurie de biens immobiliers et les défis de la gestion à distance. En outre, ils devront se conformer aux lois et réglementations locales qu'ils ne connaîtront probablement pas. Il est donc fortement recommandé à tout acheteur potentiellement intéressé par l'acquisition d'un bien immobilier dans le pays de rechercher les conseils appropriés auprès de professionnels locaux qui connaissent le secteur et peuvent les guider tout au long du processus.