Logement et loyer

Le contrat de location au Luxembourg

Dans cet article, nous expliquons les règles de rédaction d'un bail au Luxembourg, les documents à rassembler et comment éviter les erreurs les plus courantes.

Table des matières

Lors de la location d'un appartement au Luxembourg, l'établissement du contrat et l'inspection de l'appartement doivent être pris très au sérieux. Le contrat de location et l'acte de transfert d'acceptation sont les documents les plus importants qui protègent les deux parties. S'il y a un agent, c'est lui qui se chargera de toutes les tâches telles que l'établissement du contrat et l'inspection de l'appartement.

Formulaire écrit uniquement

Le contrat doit être établi en deux exemplaires sous forme écrite, les accords oraux n'étant pas vérifiables.

Il est obligatoire de le préciser

La durée du bail de l'appartement au Luxembourg

Changements que le locataire peut ou ne peut pas faire pendant qu'il vit dans l'appartement

Le montant de la garantie de loyer et la manière de l'obtenir

Le montant du paiement du loyer

Fréquence des paiements

Conditions de résiliation

Inventaire des biens avec photos des déficiences (rapport d'inventaire)

Dépenses supplémentaires pour le loyer et ce qu'elles comprennent

Tout autre point à négocier par le propriétaire

Montant du loyer clairement indiqué

Si vous envisagez de louer un appartement au Luxembourg, soyez prudent. Le loyer est fixé à la signature du bail. Il ne peut être modifié qu'une fois tous les deux ans. Cela signifie que le montant ne peut pas être revu pendant deux ans, sauf si le contrat stipule le contraire.

Selon la loi, le montant maximum que le propriétaire peut recevoir à titre de frais de location ne peut excéder 5 % de l'investissement du bien. Cet investissement se compose 1) de la valeur du terrain sur lequel le bien est situé, 2) du coût de construction de l'immeuble et 3) du montant investi dans d'éventuelles réparations et transformations.

Mais il y a des exceptions. Les logements sociaux et de luxe ne sont pas éligibles à la règle des 5 %.

Bail à durée déterminée et conditions de résiliation

Normalement, le contrat de location au Luxembourg est conclu pour une durée minimale d'un an. Il peut être résilié à la demande de l'une des parties. Mais dans ce cas, l'autre partie doit en être informée. Cela se fait généralement à l'avance, avec un délai de 1 à 2 mois pour envoyer la notification, si le contrat n'en prévoit pas d'autre.

Le bail luxembourgeois sera automatiquement renouvelé à la fin de la période spécifiée dans le contrat, à moins qu'un avis de résiliation explicite ne soit écrit.

S'il s'agit d'un bail à durée indéterminée, cela doit également être précisé dans le contrat.

Coûts supplémentaires enregistrés

Lorsqu'il s'agit de louer un appartement au Luxembourg, les frais supplémentaires sont définis comme les montants que le propriétaire peut facturer au locataire. Il s'agit des charges telles que l'eau, le chauffage/gaz, l'électricité, l'évacuation des eaux usées, le ramassage des ordures et le ramonage de la cheminée. Les petites réparations peuvent également être facturées. Dans ce cas, nous vous recommandons de définir ce qui constitue des petites réparations et les montants correspondants.

Demandez au propriétaire ce qui est considéré comme des frais supplémentaires et notez-le dans le contrat. N'oubliez pas d'indiquer la procédure de paiement des factures de services publics (les charges) : quand payer, qui paie, comment, si elles sont incluses dans le loyer, etc.

Simple garantie bancaire en guise de caution

Le dépôt de garantie est une garantie de paiement d'une somme d'argent en cas de dégradation du logement.

Vous pouvez effectuer un dépôt de garantie auprès de

la garantie de première demande,
garantie bancaire,
par virement bancaire sur le compte du bailleur,
de l'argent liquide,
home insurance to prevent rental risks (risqué locatifs).

La caution est l'argent que vous devriez récupérer si vous n'avez rien endommagé. Elle doit également être mentionnée dans le contrat. Toutefois, si vous versez une caution en espèces, par virement bancaire ou par garantie à première demande, il y a peu de chances que vous la récupériez.

Garantie bancaire

Une garantie bancaire comme caution lors de la location d'un appartement au Luxembourg signifie qu'une somme est fixée sur le compte bancaire du locataire. L'argent n'est versé au propriétaire que s'il peut prouver la légitimité de la dette du locataire.

Garantie de première demande

Dans le cas d'une garantie à première demande, le bailleur peut obtenir la totalité ou une partie de la caution sans le consentement du locataire et sans donner de raison.

L'assurance habitation pour prévenir les risques locatifs

Quant à l'assurance, elle ne peut être demandée que si le propriétaire consent à une telle caution. Parfois, les propriétaires demandent à la fois l'assurance et la caution.

Un inventaire détaillé des biens

Lors de la location d'un appartement au Luxembourg, le locataire et le propriétaire établissent un rapport écrit sur l'état des lieux. Tous les dommages, ruptures et défauts y sont décrits. Les mesures d'utilité publique doivent être incluses. Il est préférable de prendre des photos et de les joindre à la description. Le document est signé par les deux parties sur chaque page. La date doit être indiquée au moment de l'établissement du document.

Un état des lieux est établi lorsque le locataire entre dans l'appartement en tant qu'hôte.

Certaines règles pour la résiliation d'un bail

Le contrat doit préciser les modalités de l'état des lieux, la remise des clés, le moment où le locataire a le droit de cesser de payer son loyer, etc.

Changements dans le droit locatif luxembourgeois en 2024

La Chambre des députés a adopté le 10 juillet 2024 un projet de loi modifiant la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur les baux d'habitation ainsi que l'article 1714 du Code civil. Les modifications apportées, qui sont entrées en vigueur le 1er août 2024, comprennent les dispositions suivantes :

Partage des frais d'agence immobilière
À l'avenir, les honoraires des agents immobiliers seront partagés à parts égales entre le propriétaire et le locataire.
Encadrement de la garantie locative
Le montant maximum de la caution locative sera ramené de 3 à 2 mois de loyer et la loi établit désormais un cadre pour la restitution de la caution à la fin du contrat, avec des délais et des sanctions en cas de retard dans la restitution.
Introduction de dispositions spécifiques sur les logements en colocation
La colocation est clairement définie de manière que celle-ci se différencie complètement de la sous-location et de la location à baux multiples. Voici la définition de la colocation et, à titre de rappel, la définition de sous-location et location à baux multiples.
- Colocation : est définie comme la location d'un même bien immobilier par plusieurs locataires, dits colocataires, qui choisissent, avec l'accord exprès du bailleur, d'appliquer les règles spécifiques de la colocation. Il est alors établi un contrat de bail unique entre le bailleur et tous les colocataires.
- Sous-location : consiste à mettre en location tout ou une partie du logement dont on est locataire. Selon le bail d'habitation signé, la sous-location peut être interdite, ou autorisée à certaines conditions.
- Location à baux multiples : il s’agit d’une modalité de location dans laquelleun contrat de bail est conclu individuellement entre le propriétaire-bailleur et chaque locataire.
Les nouvelles dispositions établissent également certaines lignes directrices à suivre dans les colocations :
- Les colocataires sont solidairement responsables des obligations du bail.
- Les colocataires doivent établir par écrit un pacte de colocation afin de formaliser les aspects de la vie en communauté et les modalités pratiques de cette forme de location.
- Si un colocataire souhaite quitter la colocation avant la fin du contrat, il doit en informer le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception ainsi que ses colocataires de manière simultanée avec un préavis de 3 mois. Ensuite, avant l'expiration du délai de préavis, le colocataire doit chercher un remplaçant, bien que les autres colocataires ou le bailleur peuvent également proposer un remplaçant. Si un remplaçant n'est pas trouvé, le colocataire sortant doit être en mesure de prouver qu'il a recherché activement et suffisamment un nouveau colocataire.
Abolition de la notion de logement de luxe
En raison de nombreux abus la notion de logement de luxe qui permettait d'éviter l'application du plafond du loyer a été abolie.
Précision de certaines modalités relatives au plafond légal du loyer
Bien que les principales règles relatives au plafonnement des loyers n'aient pas été modifiées, le gouvernement s'est engagé à effectuer une analyse approfondie et à présenter à l'avenir une nouvelle proposition de réforme du plafonnement des loyers afin de trouver un équilibre entre les besoins des locataires et ceux des propriétaires. Toutefois, le nouveau texte apporte quelques précisions supplémentaires :
- Le montant de la somme des loyers payés par les locataires dans le cadre d'une location, d'une colocation ou d'une location à baux multiples ne peut être supérieur à la limite légale du loyer annuel, c’est-à-dire, 5% du capital investi dans le logement.
- Un supplément de loyer pour le mobilier peut être demandé par le bailleur en cas d'un logement meublé.
- Lors de chaque adaptation du loyer, le loyer ne pourra donc pas être augmenté de plus de 10% à la hausse.
Obligation d'un bail écrit
À l'avenir, tous les baux d'habitation devront être rédigés par écrit et contenir certaines informations obligatoires.

La version révisée de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation incluant toutes ces modifications peut être trouvée sur Legilux, le Journal officiel du Grand-Duché de Luxembourg.