Logement au Luxembourg : le marché est revitalisé, les prix commencent à augmenter, mais pas partout

Après deux années de baisse, le marché immobilier au Luxembourg montre des signes clairs de reprise. Selon le 17e rapport de l'Observatoire du logement et de l'institut statistique Statec, le 4e trimestre 2024 a connu un regain d'activité et la première évolution positive des prix depuis deux ans. Mais comme le montrent les détails du rapport, la reprise est inégale et loin de retrouver les niveaux d'avant la crise.

Le nombre de transactions pour les appartements secondaires a augmenté de 108,2 % et pour les maisons de 77,2 % par rapport à la fin de l'année 2023. À bien des égards, le marché s'est rapproché des niveaux des années précédant l'achèvement (2017-2021). Cependant, dans le segment du neuf (ventes en état futur d'achèvement, VEFA), malgré une croissance de +272,6 %, les volumes ne représentent encore que la moitié des moyennes d'avant la crise.

Dans un contexte de reprise massive et de stabilisation des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier ont globalement augmenté de 1,4 % en glissement annuel, soit la première hausse annuelle depuis la fin de l'année 2022. Mais la ventilation par segment montre une situation contrastée :

• -2,4% sur les bâtiments neufs (VEFA),
• +1,8% pour les appartements secondaires,
• +3,0% pour les résidences secondaires.

La plupart de ces accords ont été conclus avant la fin du mois de novembre 2024, de sorte que l'effet de la demande réelle pourrait être encore plus important.

Entre 2022 et 2024, le marché a connu une baisse importante, notamment en raison de l'augmentation des taux directeurs des banques centrales. En moyenne, les prix ont chuté de 16,3 %, revenant au niveau de la fin de l'année 2020.

La baisse la plus forte a été observée sur le marché secondaire des maisons : -21,5 % entre la mi-2022 et la fin 2023. Les appartements ont perdu un peu moins de terrain (-15,9 %). Les nouvelles constructions ont fait preuve de volatilité et ont connu une forte baisse d'activité.

Géographiquement, la baisse est relativement homogène (-16,6 % à -19,3 % par région), mais elle a commencé dans le canton de Luxembourg pour s'étendre ensuite à Esch-sur-Alzette, puis au reste du pays. Dans la capitale, les prix ont baissé d'environ 15 %.

Aujourd'hui, l'indice des prix à la consommation (IPCN) ne prend pas en compte les dépenses liées aux logements occupés par leur propriétaire, alors qu'elles représentent une part importante des dépenses des ménages. C'est pourquoi le Statec et la Banque centrale européenne testent l'inclusion de l'indice des prix des logements occupés par leur propriétaire (OOHPI) dans les statistiques d'inflation. S'il avait été inclus depuis 2011, l'inflation aurait été plus élevée de 0,4 point de pourcentage par an en moyenne, affirment les auteurs du rapport.

Dans un contexte d'inflation modérée (+0,8% sur l'année), les loyers des annonces ont augmenté de +2,6% et ceux des contrats en cours de +1,7%. Les nouveaux locataires sont donc de plus en plus souvent confrontés à des prix de départ sensiblement plus élevés que les anciens.