Immobilier au Luxembourg : le calme avant la tempête fiscale

Le marché immobilier luxembourgeois a connu un net ralentissement au premier trimestre 2025. En cause, l'incertitude autour des incitants fiscaux, qui devaient initialement expirer au 1er janvier mais qui ont été prolongés jusqu'au 30 juin 2025. Cela a placé le marché en mode "attentiste" entre les deux échéances fiscales, ralentissant l'activité après une forte embellie fin 2024.

Le nombre de transactions de vente de logements a diminué par rapport au quatrième trimestre 2024. Cependant, en termes annuels, on observe une augmentation par rapport au premier trimestre 2024 :

• le nombre de transactions portant sur des appartements existants a augmenté de 9 %,
• de 28,8 % - avec des maisons sur le marché secondaire.

Néanmoins, le marché reste plus faible que les niveaux d'avant la pandémie. Par exemple, il y a eu 582 transactions immobilières au premier trimestre 2025, contre une moyenne de 773 pour la période 2017-2021.

Le segment du neuf (VEFA - vente en l'état futur d'achèvement) a fortement progressé : le nombre de transactions a augmenté de 163,5 % par rapport au niveau catastrophiquement bas de début 2024. Mais même avec cette augmentation, le volume des ventes - seulement 253 transactions - est 2,5 fois inférieur à la moyenne des années pré-pandémiques (673 transactions par trimestre).

Le segment des bâtiments neufs se caractérise par une grande volatilité due au faible nombre de transactions et à la forte influence de la composition de l'échantillon.

Les loyers fixes annoncés ont baissé de 0,8 % au cours du trimestre mais ont augmenté de 1,5 % en glissement annuel. L'augmentation est presque conforme à l'inflation des prix à la consommation (+1,6 % selon l'IPCN), qui est revenue à sa moyenne à long terme après une période de valeurs élevées persistantes (+3 % et plus).

Le segment de la location de chambres meublées est à part - environ 18% de toutes les offres. La croissance annuelle des prix a été de +2,2%.

Quant aux baux existants, leur indice a augmenté de 1,7 pour cent - également dans les limites de l'inflation. Cela suggère que les taux de location réels n'exercent pas de pression supérieure aux attentes en matière d'inflation.

La situation actuelle du marché est le résultat d'un arrêt temporaire avant la fin de l'allègement fiscal. Au quatrième trimestre 2024, les acheteurs ont accéléré les transactions en prévision de la fin des incitations. Mais après la prolongation des mesures jusqu'au 30 juin 2025, l'activité du marché s'est à nouveau ralentie.

La dynamique annuelle montre encore des signes de reprise, en particulier dans le segment des nouveaux bâtiments. Toutefois, les volumes de vente et les niveaux de prix restent instables et nettement inférieurs aux niveaux d'avant la crise. Le marché continue de s'adapter à l'évolution de l'environnement macroéconomique et fiscal.